房地产开发流程精细化解析与管控实战.pptxVIP

一、房地产项目市场分析 ;二、房地产项目土地的取得方式及评估 三、房地产项目定位与策划分析 ;四、房地产项目投资预算管理 五、房地产企业融资策略 ;六、房地产项目规划设计管理 七、房地产项目工程管理与控制 ;八、房地产项目成本预算及管理 九、房地产项目市场推广及销售 ; ;1、房地产市场宏观环境分析 （1）定义：市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础 ;（2）作用： ①评估项目所处的市场环境 ②寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 ③规避市场风险 ④制定项目的发展方向和市场定位 ⑤推荐最具竞争力的产品建议 ⑥评估开发商目标实现的可能性 ⑦…… 市场分析不是简单的罗列市场数据， 而是必须基于数据进行分析 ;（3）市场分析包括： ①需求市场分析： 目标客户需求分析 预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素： 确定目标消费人口、家庭和客户特征统计 目标消费者收入、支付能力和购买力 迁居和交通方式 目标客户的消费价值趋向（偏好）等 ;②供给市场分析：竞争项目市场分析 供给分析主要考虑以下关键因素： 现有物业的供应类型和各供应面积 空置率和空置物业的特点 近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 在建或者正在筹建、拟建的项目 租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动 现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力） ;市场分析的落脚点： 必须回答的三个核心问题 ①本项目的目标客户是谁？目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ ②本项目面对竞争市场的机会点在哪里？ ③项目未来在市场中的地位如何？ ;（4）房地产市场分析的思路 ;2、区域状况分析 （1）调查目的及意义 通过市场调查，了解项目所在区域的房地产市场现状和特征，以及区域项目情况，分析区域市场的产品供应与需求，并结合部分典型项目的情况，进一步解决本项目产品的定位问题。 ;（2）调查区域与调查项目 调查区域范围大小与所???城市大小有关，城市越大，调查区域就越大。一般在5KM至20KM范围之内。 调查项目为本项目相同或接近为主，项目数量在5至20个之间，项目相对越多，越能代表本区域的市场需求情况，但也不能过多，否则会增加工作量，也会使数据失真。;（3）区域状况分析内容 ①概述：介绍项目所在区域基本情况，如经济、政治、交通、医疗、商业等 ②位置及交通：位置范围与本区域主要公共交通工具 ③人文环境：重点说明教育、医疗、商业、公园、体育设施等 ④自然环境：河流、湖泊、山川等自然或文化遗产 ;（4）区域市场分析 1）项目规划分析 （1）整体区域分析 重点说明大中小项目分部情况 ①社区规模： 比如某区域建筑面积在10万平方米以下的项目有13个，占调查项目总数的45％；总建筑面积在10-20万平方米的项目有7个，占调查项目总数的25%；总建筑面积在20万平方米以上的 ;②建筑形式 ③容积率 容积率统计表;（2）社区配套分析 重点是商业配套与休闲配套 （3）园林景观分析 重点指标为社区绿化率 （4）户型及面积分析 （5）价格分析;（6）市场供应量分析 （7）销售情况分析 （8）畅销楼盘分析 ;3、竞争者分析 竞争者分析一般包括以下几项内容： （1）识别企业的竞争者 从行业的角度来看，企业的竞争者有：现有厂商、潜在加入者、替代品厂商。从市场方面看，企业的竞争者有：品牌竞争者、行业竞争者、需要竞争者、消费竞争者。从企业所处的竞争地位来看，竞争者的类型有：市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场补缺者。企业应从不同的角度，识别自己的竞争对手，关注竞争形势的变化，以更好地适应和赢得竞争。 ;（2）识别竞争者对手的策略及判断竞争者目标 竞争者虽然无一例外关心其企业的利润，但它们往往并不把利润作为唯一的或首要的目标。在利润目标的背后，竞争者的目标是一系列目标的组合，对这些目标竞争者各有侧重。了解竞争者对目前盈利的可能性、市场占有率的增长、资金流动、技术领先、服务领先和其他目标所给予的重要性权数更为重要。如一个追求低成本领先的竞争者对于他的竞争对手因技术性突破而使成本降低所作出的反应，比对同一位竞争对手增加广告宣传所作出的反应强烈得多。;（3）企业竞争者关系营销 企业竞争者关系营销即是指与这些竞争者保持良好的竞争合作关系，摆脱恶性竞争，协调利益，优势互补，共同开发市场机会，最终取得多赢的结果。 竞争企业之间的关系可以从互不相干到兼并收购，建立联盟合作形式。 ;（4）房地产市场竞争者分析 1） 房地产竞争者的含义 与本企业提供的房地产商品在质量、类型、区位等方面基本相似，并且有相同的目标消费群体的企业。 2）房地产竞争者分析的目的 企业制定竞争战略的基础，也是占领市场主导地位的基本前提。 3）房地产竞争者分析需要解决的五