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中国设计中心项目可行性报告 第一章 项目概况 一、 项目概况： 国康基地二期建设项冃位于国康路西端，用地面积约9127平方 米，约合13.6亩。开发单位为上海同济杨浦科技创业园有限公司。 预计建成后总建筑面积约为50000平方米，其中地上面积约3 6500 平方米，地下面积约15000平方米。2005年上半年完成项目可行性 报告、规划、建设等相关审批工作，2005年下半年可望正式开工， 工期二年，计划于2008年正式面向市场全面销售。 二、 公司概况： 上海同济杨浦科技创业园有限公司由上海同济科技实业股份有 限公司、上海杨浦科技投资发展有限公司和上海同济科技园有限公 司合作组建。注册资本金为500 0万元人民币，是一家高科技产业 基地建设管理公司，负责开发、经营、管理同济大学国家大学科技 园国康路创业基地。 该公司是一家实力雄厚、技术力量较强的高科技企业。法人代 表为钱刚先生，职工人数为24人。经营范围涉及：建筑设计、环境 工程、汽车工程、计算机信息产业、机电一体化、住宅产业化等高 科技产业以及相关产品的研发、生产、销售、技术咨询、转让、培 训和相关的中介服务。 上海同济杨浦科技创业园有限公司目前已完成一期建筑面积约 57000平方米的办公用房及住宅配套设施的开发建设，积累了丰富 的开发建设及经营管理经验。并力争经过3-5年的建设和发展，使 同济大学国家大学科技园国康路创业基地成为一个以高新技术产业 化、商品化、国际化为特征的，集科研、生产、经贸、培训、服务 为一体的，具有一流工作环境、一流生活环境、一流社会功能、一 流经济效益和一流文化氛围，并与国际接轨的国家大学科技园区。 三、项目背景： 大学科技园是以研究型大学或大学群为依托，把大学的人才、 技术、信息、实验设备、图书资料等综合智力优势与其他社会资源 优势相结合，为技术创新和成果转化提供服务的机构。以转化科技 成果、孵化高新技术企业、培养复合型人才为主要任务，是在新经 济迅速兴起的背景下大学功能的延伸。它把知识的载体与市场充分 结合起来，将知识真正作为生产力体现出来。为了在世界知识经济 的竞争中占据主动，培育具有自主知识产权的科技产品。1999年， 国家科技部、教育部组织开展国家大学科技园建设试点，从政府层 面上联合推动大学科技园工作。2000年同济大学审时度势，抓住机 遇，和上海市杨浦区政府、同济科技实业股份有限公司联合成立了 同济大学国家大学科技园，分别在杨浦区赤峰路建设孵化基地，在 国康路建设创业基地，并且和南汇区政府合作在南汇区建设产业基 地，和嘉定区政府合作在嘉定区建设汽车研发基地，从而形成了一 园多基地的格局。 同济大学科技园国康基地，坐落在上海杨浦区四平路、国康路和中山北二路的交界处，与 同济大学仅一墙Z隔，是同济大学科技园的重要组成部分。 同济大学科技园国康基地白成立以来，充分利用学校、政府、企业三方的优势，以同济大 学强大鲜明的学科优势为技术与人才依托，以杨浦区优越的地理位置为区位依托，以上海 高速发展的经济为环境依托，着重发展建筑工程技术、环保工程及计算机等高科技产业。 其管理方一一上海同济杨浦科技创业园有限公司始终致力于为创业者提供创业所需的内外 部环境和全面优质的服务，极大程度的吸引了同济大学及上海东北部众多高校科研人才的 加入，使国康基地得到了快速的发展。 第二章项目可行性分析及投资成本测算 公司及项目基本情况： 1、 公司注册资本5000万元 2、 项目概况： 总占地面积为9127平方米，合13. 69亩；总建筑面积约为 50000平方米，其中地上部分建筑面积约36500平方米，由一幢 高层和两幢多层建筑组成，高层为25层,建筑面积约为26000 平方米，建筑高度约为99米；多层为4层、6层，建筑面积约为 9000平方米；地下部分2层，建筑而积约为1500 0平方米；建 筑容积率为3.86o 3、 经济技术指标如下： 4、 本项目计划2005年开工，项目建造期为2年，预计2007年底竣 工并于2008年初投放市场。可售面积约为33000平方米（本测算 假设保留3500平方米租赁面积），地下车库共有车位300个，考 虑将车位出租。 5、 根据冃前初步估算，总投资额约为4.7 6亿元左右，即估算成本 约为9520. 83元/平方米左右（详见附表1：项目总投资粗略估算 表），按30年折旧，无残值。 二、项目评价基础数据的预测和确定： 1、 项冃投资分年度使用计划的确定： （1） 土地使用费：根据附表1估算，土地使用费为9235万元。 （2） 前期开发费:1286.7万元。 （3） 建安工程费：从2 006年至2007年总计24110. 5万元，其中 10%作为保修金及滞留金，待竣工验收后一年即2008年支付， 其余90%按比例在06、07年分摊。