郑州天下城商业部分营销推广策略.ppt

2001年5月22日星期一 NAC新业地产顾问 郑州“天下城”商业部分营销推广策略 浪漫生活新天地---市场篇 NAC新业地产顾问策略部 一．?? 商业环境分析 进入2000年国民经济呈现出良好的发展态势，前三季度全市GDP同比增长10.8%，达528.8亿元。 ? 在总体经济形势良好的前提下，全市商业也出现了欣欣向荣之态，今年前三季度批零贸易业和餐饮业出现同步快速增长，在经济环境渐好，内需逐步扩大前提下，全市批零贸易业因积极调整经营策略，采取多种营销方式，促进商品销售，从而提高了市场营销能力，摆脱了前两年销售低迷的态势，批零贸易总额达158亿元，同比增长11.8%。餐饮业为适应居民生活节奏加快的需求，以及不同档次的消费需求，及时推出多种饮食服务，促进了饮食业的快速发展，全市餐饮业零售额达25亿元，同比增长12.1%。批零贸易和餐饮的快速增长，带动了全市商业的一片繁荣。 另一方面，2000年市政府着力对东西大街进行改造、扩建，东西大街地处郑州市中心，是一条置身于最繁华商业中心的商业街，可以毫不夸张的讲，东西大街尤如郑州市商业的大动脉，东西大街经改造将建设成为集城区交通、商贸、旅游等为一体的商业文化一条街，并达到郑州新世纪形象第一街的水平。东西大街的改造，尤一重磅炸弹投入商业市场，刺激着全市的商业，并向其周边产生较强的辐射作用。 二．?? 商业物业调查分析 ? 1．???? 项目商业位置及发展态势 B、项目商业位置 项目地处市中区，健康路与优胜南路交汇处，地理位置优越，通过文化路与东西大街相连接，受二七广场、东西大街、郑卞路金融贸易区三大商圈的繁华商业及人气旺盛的影响，项目周边的商业气氛浓厚，人流量多，健康路两侧分布着各类精品时装店、体育用品店、健康俱乐部，而优胜南北路更是汇萃了各品牌服装、大小餐厅及酒店 B、发展态势 ? 健康路被金水区政府定位于商业不夜城，政府提供强而有力支持，2001年4月份开始，晚上7:00后禁止机动车通行，形成“半步行商业街”，塑造商业街新形象，再加上健康路南段、优胜南路作为北二七路时尚商圈的延伸，商业前景十分诱人。 2、商业物业市场调查分析 综上所述，通过对二七商圈、东西大街黄金十字架的商业街的调查发现，德化街商业步行街、敦牧路服装街的人流量十分大，商业非常繁华，商业经营种类多种多样，再加上政府改造计划，商业价值潜力更大。商铺全为上下两层，售价及租金都较为昂贵，如德化街的商铺售价为13000－15000元／m2，敦牧路服装街的商铺以出租为主，租金在900－1100元／m2左右，本项目在地段价值上稍低于二七商圈。在商铺的规格与设计方面， 德化街的商铺的规格与设计较新、但东西向商铺进深太长，不太合理，由于该地段的商业价值非常高，已基本售罄。东西大街素有黄金十字架之美誉，集商贸、文化、娱乐、休闲、旅游于一体，正在筹建中，现阶段沿街小商铺供应集中在中凯城市之光、长江城中城，两个楼盘的商铺全为上下两层，沿东西大街分段各具主题，如服装服饰街主题、精品主题、时尚主题等，在内部认购期已基本售完，象中孚紫东苑、裕鸿花园的裙楼商铺基本上卖不动，只盼望大商家入驻。目标客户群以外地私营小业主居多，本地人稍为少一点。 （2）项目周边商业状况分析 续表： 项目周边商业虽与二七商圈、东西大街有一定差距，但人流量并不少，商业气氛也比较浓厚，尤其是健康路，优胜南路东段商业价值更为突出，沿街商铺以小型店铺为主，经营范围包括各类精品时装、体育用品、健康用品、品牌服饰、高级咖啡屋、饮食店等等，如健康路基本上以经营各式服装与体育用品为主。商铺的经营状况良好，一些铺面及装修比较陈旧的商铺租金水平在60－80元／m2左右，铺面及装修较为新颖、主题鲜明的商铺租金水平在90－110元／m2，繁华地段商铺的面宽都在5米以上，外地与本地经商者比例相当。临项目东面的健康路、优胜南北路东段、文化路的商业环境明显好于项目以西的沿街商业。本项目商业街与商业不夜区之健康路平行，又定位为异国风情商业街，走特色、个性路线，卖点独特，将成为市场取胜的关键. （3）大型商业物业（百货商场）的调查分析 通过对部分有代表性的大型商场进行调查，商场的地理位置都比较优越，但丹尼斯量贩、金博大的经营状况比百货大楼、华联商场稍为好，但由于这类大型商场主要以大商家或厂家招商形式让产品直接进入带动人气，再按功能划分为各类面积铺位，以便于出租。这种形式的弹性不大，市场变因太多，难以控制，随着市场上一些经营范围灵活多变的商铺的增多，大型商场经营所面临竞争压力越来越大，如不在管理水平、经营方式等方面严格控制及创新，经营状况势必日渐蓑退，如百货大楼、华联商场正处于这种情况，名赫一时的亚细亚商场走到今天也是