大连中心裕景2012营销报告.pdf

谨呈：裕景兴业（大连）有限公司 大连中心 裕景2012营销报告 2012年2月 目录： PART1：解析篇 ——市场简析 中心裕景的第五年 我们依托市场而生存 无法忽视的是市场环境的影响 大连市场 1、政策背景——面对限购政策和货币从紧双重压力 1）行业政策 2011年 1月26日 4月25日 7月15日 8月底 新国八条的实施，各地要确 国家发改委发布的《商 国家发出进一步调 住建部出台5项 定价格控制目标并向社会公 品房销售明码标价规 控信号，拟对二、 二、三线城市限 布，二套房房贷首付比例提 定》定于5月1日施行 三线城市限购 购标准 至60%。 2）金融政策 2011年 1月14日 2月9日 4月6日 4月21日 12月5日 中国人民银行决定，从1月20日 中国人民银行宣布上调金 中国人民银行决定，上调 再次上调存款准备金 央行下调存款准备金 起，上调存款类金融机构人民币 融机构一年期存贷款基准 金融机构人民币存贷款基 率 ，调整后达到21% 率 0.5个百分点 存款准备金率0.5个百分点。 利率，调整幅度均为0.25 准利率0.25个百分点 个百分点 1） 2010年至今，国家陆续出台多项房地产调控政策，加上金融机构对资金的控制。 目前整体 市场已受到明显抑制。 2）12月5日央行3年来首次下调存准率，但货币政策全面放松的可能性并不大。预计货币放松 主要体现在“微调”以及“定向宽松”方面。 2、2011年供应分析——住宅供应顺“势”而降 2010、2011年商品住宅供应面积 单位：万平 单位：万平 -11.6% 注：供应面积为取得预售许可证面积 2011年商品住宅供应量为436万平，同比2010年下降11.6%。面对整体市场的低迷及政策 的调控，各开发商放慢推盘节奏，观望态度明显。 3、2011年成交分析——住宅成交大幅萎缩 单位：万平 单位：万平 -33% 注：成交面积为房产局备案面积 2011年商品住宅成交面积为486万平，同比2010年大幅下滑33%，在调控政 策下，投资市场被打压。消费者对价格下降的心理预期明显，观望情绪浓厚，整 体市场低迷。 4、2011年均价分析——住宅均价窄幅波动，出现下行趋 势 注：均价为备案成交均价 1）大连七区2011年商品住宅成交均价出现窄幅波动。4月由于限购政策，主城 区销量萎缩而造成结构性调整。 2）目前多数项目采取变向