商业地产研究专题——美国篇.pdf

研究报告 | 行业专题报告 金融 | 房地产 推荐 （维持） 以史为鉴，可知兴替 2013 年9 月4 日 商业地产研究专题—美国篇 上证指数 2123 无论从融资模式、运营模式、收益模式来说，美国商业地产都在世界范围内处于 领先地位。经过百余年的发展沉淀，其商业地产行业有着比较成熟的开发模式， 行业规模 相关企业也有着鲜明的商业特色。以史为鉴，可知兴替。 占比% 股票家数（只） 153 7.3  美国商业地产：百年历史，引领潮流：随着美国GDP 和人均收入水平不断提 总市值 （亿元） 10473 4.8 高，服务业占比快速攀升，支撑着商业地产的发展。与此同时，美国适龄人 流通市值（亿元） 9315 5.0 口总量从80 年代末达到顶峰并开始进入停滞期，住宅市场趋于饱和。随着美 行业指数 国政府在1986 年推出REITs 税收优惠政策，REITs 及商业地产在90 年代后 % 1m 6m 12m 期开始发展迅猛； 绝对表现 5.0 1.9 19.3 相对表现 0.3 13.7 13.7  购物中心：全国规模扩张，阶段性发展明显：对比美国经验，我国一线城市 (%) 房地产 沪深 300 处于社会适应期初期，未来郊区购物中心物业将继续扩散，二线城市处于快 30 速成长阶段，业态形式更为丰富，未来发展仍将集中在市中心； 25 20 15  写字楼：总量有待释放，租金稳步上扬：与美国相比，我国目前第三产业占 10 比与人均写字楼面积均偏少，未来发展空间较大，一二线城市呈现分化趋势， 5 0 一线城市供应紧张，市郊物业逐渐兴起，二线城市供应过量，空置率高企； -5 wwwww1 -10  美国 REITs：依托强大融资功能，实现跨越式发展：美国是REITs 发展历史 Sep/12 Jan/13 May/13 Sep/13 最长的国家，关于 REITs 的法律法规也是目前世界上最为系统和完备的，截 资料来源：港澳资讯、招商证券 止至2012 年底，美国共有172 家REITs，总市值超6000 亿美元，典型公司 相关报告 包括最大商业房地产REITs 西蒙集团及最大的写字楼REITs 波士顿地产； 1、《房地产行业2013 年四季度投资 策略-乘时乘势方能脱颖而出》  REITs 全面铺开尚需时日：从融资方式来看，美国 REITs 的融资方式较为灵 2013/8/30 活，而中国开发商融资难，债务成本高，需要以住宅哺育商业，销售供养持 2 、《房地产行业2013 年中期投资策 有，导致行业风险性相对偏高，收益率不稳定； 略-龙头股渐臻完善，二线成长股羽翼 已成》2013/6/10  中国商业地产：广阔天地，大有可为：我国无论从人均GDP、人均可支配收 入、第三产业增速及占比、人口结构等指标来说