土地一级开发融资、盈利模式.pdf

土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高 ，万科、龙湖、恒大等房地产开发 企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主 导的市场化运作 。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项 目具 有 明显的代表性 。 对于房地产开发企业 ，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企 及的利益 ，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分 公共建筑和为二级拿地铺垫等。其 中，盈利的关键在于严格控制住各项 成本费用。相 比房地产二级开发 ，土地一级开发面临更大的不确定性和 风险性 ，譬如拆迁成本风险、长期 占用大量资金风险 ，以及来 自政府的 违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本 ， 优化运作流程 ，提升管理能力 ，同时妥善处理好与政府方面的关系 ，准 确解读政策法规 ，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展 趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利 ，分享土 地增值收益 ，持有部分公共建筑 ，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其 中， 比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业 ，其土地一级开发业务大都集 中在企业注册地或主要发展区域 ，它们通过充分发挥 自身特定 区域 内的 综合优势 ，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括 ：优化运作流程 ，提升管理 能力 ，有效控制成本 ；加强规划能力、挖掘 区域潜在的价值 ；把握行业 波动周期 ，控制开发节奏 。 三、土地一级开发的典型模式 由于城市人 口增加和社会经济活动不断发展 ，人们对城市土地的需 求不断扩大 ，而可供城市利用的土地又非常有限。同时 ，由于具有特定 用途的土地非常稀缺 ，所以 ，必须科学规划和布局 ，以合理、高效、经 济的开发利用土地 。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式 ： 模式一 ：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策 因素 ，因此大型房地产开发商往往 将一级土地整理和二级开发相结合 ，以获取整体收益最大化 。这种模式 由企业主导 ，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发 。 房地产企业通过土地一二级联动开发 ，在获得一级开发阶段收益的 同时 ，既保证 了企业未来的可持续发展 ，也保证 了可获取土地在未来升 值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题 ，如不利于政府控制市场地价 ，政府宏 观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期 比较普遍 ，近期可能存在 机会 ，但长远看 ，其空间越来越窄。 模式二 ：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理 ，完全控制 熟地开发及供应市场 ，形成 “统一规划、统一征地、统一开发、统一出 让、统一管理”的 “五统一”格局。该模式完全 由政府组织实施土地一 级开发 ，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价 ，土地开发为熟地后的增值收 益不流失 ，且土地一级开发法律关系单纯 ，便于政府实施土地一级开发 的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大 ，融资渠道 窄。 模式三 ：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开 发企业完全垄断土地一级开发 ，如同 “一个渠道进水、一个水池蓄水、 一个龙头出水” ，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增 值 归国家所有的 目的。 模式四 ：由政府主导的市场化运作模式 由政府主导的市场化运作模式是指政府 “抓两头 ，放 中间”。 “抓 两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划 ， “放 中间” ，即充分利 用社会力量实施土地一级开发 。 按照 国土部、财政部和央行于2007年联合印发 《土地储备管理办 法》规定 ，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、 临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。 国土部20 10年9月10 日发文 明确要求