某地产项目策划推广方案(PPT 54页).pptVIP

我们在哪里? 我们要到哪里? 我们如何到达那里?;1：项目身处的环境 2：项目优劣势分析 3：项目目标人群定位 4：项目竞争策略定位 5：项目品牌定位 6：项目规划建议 7：整合推广策略 8：VI部分 9：广告推广策略 10：项目销售计划;一、项目身处的环境;大环境;宏观经济形势分析;过去的5年国民生产增长速度很快。而在2004年到2005年聊城的国民生产总值是以26%的增长速度递升，让我们看到聊城经济的前景，这给我们的项目带来良好的销售预期。;政策对房地产市场的影响;1、观调控政策进一步发挥作用，政策细节进一步落实和完善，调控的重点仍然是抑制投资性需求和规范房地产市场，从而进一步稳定房价。 2、政府严格控制增量城市建设用地，优先考虑经济适用房和普通住宅建设用地，用于房地产开发的土地供应量基本保持稳定?，住房政策进一步有利于构建和谐社会，照顾弱势群体和中低收入群体。 3、一步升值对房地产的发展起到一定的制约作用，但房价还在不断上涨仍然无法抑制。 4、 2006年关于物业税征收问题已相应的初步“轮廓”显现。对于房地产二级市场来说，一直处于争议中的“20%个税强制征收”政策将得到一定程度落实，但征税对象不会太多，对房地产二级市场的影响不会太大。;小环境;我们对周边存在项目的情况（3公里区域内的）。房地产市场状况以高档的项目占总供应量约30%，中档项目居多占约38%左右，低档小区约32%左右。此情况表明我们的项目在政府规划的主要居住区内。但项目所在的自身城市配套又决定此地段无法达到高档小区的居住要求。此特点决定了我们的小区可以做成中档小区。所以我们项目自身只能以中档的产品推入市场。;二、项目的优劣势分析;优势：;劣势：;三、目标人群定位;客户来源 区域;目标消费群职业特征：;四、项目竞争策略定位;弱化缺点，寻找卖点，塑造卖点，挖掘卖点;主要竞争对手;1.项目名称：聊城金舍运河庭院 2.项目规模：占地23亩,建筑面积3万平米,由6栋多层1栋小高层组成 3.推售情况：已销售86%接近尾盘 4.宣传主题：以水边美宅为推广主题 5.价 格：多层均价1800元每平方米 6.装修标准：简装 7. 优势分析 1）该楼盘项目位置优越，小区设施俱全； 2）户型布局大方； 3) 该楼盘推广主打水文化庭院和家的温馨。 4）配套中的园林景观花园是小区的重点； 5）宣传方式比较多而且购买者都很认同。 8.劣势分析 1）小高层市场没有引导起来消费者消费观念，消费还没有接受且 销售价格偏高，户型不太合理； 2）户型配比和推广上有一定的有脱节； 3）推广力度不够。;1.项目名称：鸿顺花园（二期 ） 2.项目规模：16万平米（别墅独幢26栋6栋联体别墅、多层住宅700套左右） 3.推售情况：别墅、多层同时进入市场 4.宣传主题：地段、环境、小区的配套 5.价 格：1448元/m2，均价1780元/m2最高价1938元/m2 6.装修标准：简装 7. 优势分析 1）该楼盘已为有现楼，期房已有封顶； 2）小区园林设施别致，地段繁华交通便利； 3）发展商知名度较高，能够给买家对楼盘信任指数比较高； 4）外来经商人口入住多； 5）知名度高； 8．劣势分析 1）周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理； 2)楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次； 3)户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率； 4)外立面缺乏特色;总结;寻找卖点;塑造卖点、挖掘卖点;五、项目品牌定位;真正意义的健康服务生活于水城 只是一个虚空的口号;只有这样 我们才能弱化区位、配套等硬伤 成为市民选择新居的标杆 ;所以，我们的定位就是：;高性价比;六、项目产品规划建议;对标志进行修改（使之更加符合健康服务的概念） 聘请专业化物业管理公司 小区幼儿园改为双语幼儿园并与聊城大学合作 在小区楼间设置健身场地 和增加健身器材 ; 在小区内增加100棵大树（增加健康的概念） 在社区内设计雕塑、提升项目品位 在社区内增加音乐背景 在城区繁华地段设立第二售楼处 ;七、整合推广策略;整合推广主题： “轻松置业、健康生活” “生活高高在上，健康唾手可得 整合推广目的：将项目“健康、服务”的生活概念推 向市场,并充分向市场传达出支持项 目概念的卖点和价格优势，在水城掀 起健康生活的风潮；给开发商建立良 好的形象、美誉度和市场口碑。 整合推广工具：灯杆旗、车体、户外、海报、围档 楼书、活动、现场;阶段划分;八、VI部分;标志;九、广告推广策略;第一阶段：情感诉求期（20