贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示资料.pdfVIP

经济纵横 荩荩 Economic Review 贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示 吴珩江 陈汉平 江汉大学商学院袁湖北武汉 430019冤 中图分类号院F832.45 文献标识码院A 文章编号院 园园怨原猿缘源园渊圆园园9冤07原园园42原园园园1 贝尔斯登是一家成立于1923 年的投资银行遥在次 有资料显示袁 内野十大标杆性房企冶在2008 年的平均 贷危机爆发之前有85 年历史的贝尔斯登袁历经了美 资产负债率仍高达65.7%遥 其中有一半房地产企业的 20 世纪30 年代的大萧条和多次经济起落袁 但在2008 负债率突破了70%遥 年的美国次贷危机风暴中严重亏损袁濒临破产遥 内房 三尧技术上预防房地产贷款风险的建议 地产市场大起大落袁风险随时存在袁 取他人的经验教 商业银行除加强自身风险意识外袁 还必须采取技 训大有裨益遥 术手段预防房地产贷款风险袁可以采取的方式有院 一尧贝尔斯登的失利 渊一冤实行房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的 渊一冤风险集中于金融衍生产品 封闭运行 根据贝尔斯登2007 年度的年度报表显示袁公司的 银行通过为房地产开发项目设立专户袁 让房地产 净资产为117 亿美元袁却拥有 13.4 万亿美元的金融衍 开发贷款和用房地产商的售房收入或者个人购房者的 生品袁而其中的11 万亿是与交易方单独交易的复杂协 房屋按揭贷款资金来抵还房地产在银行的贷款遥 这样 议交易遥 投资高度集中在复杂的金融衍生品市场是产 做的意义在于院一方面袁落实贷款封闭运行管理 对商 生亏损的罪魁祸首遥 以贝尔斯登发明的抵押债务债权 品房生产尧销售过程的资金循环进度进行有效的监控袁 CDO冤为例袁包括信用风险尧资产价 风险尧流动性风 也就 防范和化解部分房地产贷款风险遥另一方面袁商 险尧交易对手风险和系统风险遥风险的类别的增多给金 业银行通过房地产开发贷款与个人按揭贷款的捆绑营 融衍生产品的估值加大了难度遥最终袁估值错误导致了 销尧产品销售回笼和资金支付过程的管理袁可以定期核 投资失败袁使得风险集中释放袁造成了贝尔斯登的失利遥 对商品房销售明细尧回笼资金量和个人按揭业务余额袁 渊二冤高比例的财务杠杆加速了贝尔斯登的失利 及时查找销售资金去向袁 够最大程度的保证还款资 错误的投资决策再所难免袁 但大多数金融机构不 金来源袁防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险袁 会出现像贝尔斯登这样流动性急剧恶化的情况遥 究其 实现房地产开发贷款的良性循环遥 但此方法的缺点在 原因袁就在于贝尔斯登资金杠杆比率高达35.5 倍遥 高 于袁 房地产开发贷款与对应的个人抵押贷款打包也同 杠杆率虽然 够提高资本回报率袁 但也带来了巨大的 时集中了贷款风险遥 风险遥 根据2008 年一季度报表袁贝尔斯登所管理资产 渊二冤运用房地产贷款资产证券化 从450 亿美元下降到360 亿美元袁损失超过20%遥 银行通过出售房地产贷款证券袁 把远期的现金流 二尧我国房地产贷款风险的类比思考 转化为当期的收入遥通过出售风险资产袁在当期锁定利 渊一冤资产过度集中在同一行业 润并减少银行资本充足率压力遥但是袁资产证券化只 从贝尔斯登的2007 年年度报表中可以看到袁它曾 分摊风险袁并不 消除风险袁由于银行已经出售了相关 3.9 倍于自有资产的资