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第十一章 车位租售工作流程 一、车位权属界定 车位出租、出售前，应对车位的权属进行准确界定，清楚、准确界定车位的权属是业主共有或是发展商自有。 根据《物权法》第73、74条相关规定：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。 因此，销售中心对于车位的租售问题，应依据物权法的相关规定，向项目管理部了解车位在规划报建时的产权归属，分为以下两种情况操作： （一）、当车位已计入公共绿地或道路用地等公共场地的，则应为业主共有，操作流程为：由物业管理公司作为出租方进行有偿出租，其收入归业主所有，只能用于物业管理方面的支出。 ▲特殊情况：若在各项经济技术指标已达标的情况下，为了提高指标而计入技术指标的车位，应建议项目部可否在满足各项经济技术指标的情况下，把车位从各项指标中剔出，从而变为公司资产，以增加公司收益。 （二）、当车位确定为公司资产时，按以下流程操作： 1、应先向项目部确认车位可否出国有土地使用权证，若确定可以出证则可进行出售，若确定不可出证，则只可进行有偿出租。 2、对于属于公司自建固定资产车位的出租，根据我国《合同法》的规定，租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。因此，现统一各销售中心的车位租赁协议采用法务部提供的最新协议书，租赁期限统一填写为20年，租赁费用统一采用一次性支付方式，出租方应为××碧桂园发展有限公司。 二、权属为发展公司车位 （一）凡权属为发展公司的车位，由营销中心负责相关租售事宜； （二）车位租售方式的确定，应该首先确认车位是否可以出具国有土地使用权证，若确定可以出证，则可进行出售或出租，若确定不可出证的，则只可进行出租。 （三）针对车位的租售方式（包括推售推租时间、推售推租方式、是否公示以及公示方式等）以及出租车位的租赁期限（6个月到20年均可），销售中心应在综合考虑以下因素后制定： A、当地政府有否相关强制性规定； B、当地发展商的普遍做法以及当地人的消费习惯； C、项目车位的供求关系。 （四）广东省除广州市外车位、车库租售规定 《广东省物业管理条例》已于2009年3月1日开始实施，该条例第五十四条对车位、车库租售做出以下规定： 1、原则上同一物业管理区域内的车位、车库只能租售给本物业管理区域的业主。由于存在不同苑区分属不同的物业管理区域，故各项目物业管理区域的划分情况，由销售中心自行咨询项目部以及屋村确认。 2、可办理房地产权证、计价出售的车位、车库，不得进行预售，必须在对车位、车库初始确权（亦即“大确权”）后才能销售。 3、车位、车库在销售前一个月，建设单位必须以“书面形式”“告知业主”。根据此规定，销售中心必须做好以下2点工作： （1）与项目部沟通政府对以下情况有否明确规定：①“书面形式”有否格式版本；②“告知业主”的方式；③该“书面形式告知业主”是否需报政府备案。如政府对上述情况有明确规定，则按政府要求操作。 （2）如政府无明确规定，则按以下方式操作：①书面形式按照《车位销售方案公示格式版本》（详见附件1）的格式填写内容后上报各区域营销总经理确认；②在车位推售前一个月，将销售方案在销售中心现场以及拟推售车位所属物业管理区域内的苑区公告栏中张贴公示。 4、拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。据此规定，销售中心在推售前，必须计算车位所在物业管理区域内规划报建的车位数量与洋房套数，若车位数目少于洋房套数的，则每户业主只能购买一个车位、车库（若车位采取出租方式的，该条例尚未做强制性规定），销售中心必须在车位销售方案中明确告知业主，并且统一输出口径；如车位数目多于洋房套数的，则不受上述限制。 5、如各地方政府针对《广东省物业管理条例》颁布了地方实施细则，且该细则规定与上述操作方式不一致的，销售中心应该及时上报并调整车位租售方案。 （五）广州片区项目关于车位、车库销售流程 根据《广东省物业管理条例》，广州市房管部于发布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，该规定对车位、车库租售做出以下规定： 1、原则上项目内的车位、车库只能租售给业主使用（规定第3条）。 2、出售、出租的车位、车库，必须在对车位、车库初始确权（亦即“大确权”）后才能租售（规定第5条）。 3、车位、车库在租售前一个月，应当将“出售或者出租方案”在建筑区划内“显著位置公示”30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案（规定第7条）。根据此规定，销售中心必须做好以下点工作： （1）与项目部沟通政府对一下情况有否明确规定：①“出售或者出租方案”有否格式版本；②“显著位置公示”有否明确规定。如政府对上述情况有明确规定，则按政府要求操作。 （2）如政府无明确规定，则按以下方式操作：①“出售或者