房产交易法律知识培训课件.pdf

房产交易法律知识培训房产交易法律知识培训 主要内容 一、培训的目的和培训的目标培训的目的和培训的目标 二、经纪业务中风险的识别 三、权证的识别 一、培训的目的和培训的目标 培训目的：经纪业务的各个环节都涉及到法律风险，从目前行业 反馈的情况反馈的情况 ，经纪人在操作中经纪人在操作中 ，出现了如下出现了如下一些问题些问题 ：： 1、、信息欠缺引起的风险信息欠缺引起的风险 ：房屋的质量房屋的质量、、产权产权、、是否可上市交易是否可上市交易 2、操作不规范引起的风险：乱承诺、乱收费、伪造签名 3、资金监管不当引起的风险：客户资金保管风险、交易过程中 资金流向监控风险、客户资金代收代付风险 4、产权纠纷引起的风险：二手房是否即将拆迁、是否已经 抵押或涉案被查封、产权共有人意见、经济适用住房、小 抵押或涉案被查封、产权共有人意见、经济适用住房、小 产权房 5、经纪业务对外合作的风险：和银行方的合作--抵押担保 、和同行的合作 和 行的合作 6、经纪人道德风险： 7 客户道德风险 飞单 利用伪造证件诈骗 对经纪人人 7、客户道德风险 ：飞单、利用伪造证件诈骗、对经纪人人 身安全的威胁（骗电话） 二、经纪业务中风险的识别 中介的法律地位及应承担的责任 法律地位： 法律责任： 经纪业务各阶段的风险识别 签约前风险的识别签约前风险的识别 签约中风险的识别 签约后风险的识别签约后风险的识别 内部管理风险识别 二、经纪业务中风险的识别 法律地位： 出售人/ 买受人/承 出租人 租人 中 介 《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订 立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬 的合同 的合同。 《合同法》第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居 间人 ，居间人提供虚假情况 ，损害委托人利益的 ，应当承担赔 间人 居间人提供虚假情况 损害委托人利益的 应当承担赔 偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进行必要的审 核，其将承担连带赔偿责任。 法律责任：民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任 法律规定：《合同法》第425条的规定，房产中介公司的法律 地位属于居间人地位属于居间人 ，居间人提供虚假情况居间人提供虚假情况 ，损害委托人利益的损害委托人利益的 ， 应当承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进 行必要要的审核审核 ，，其将其将承担连带赔带赔偿责任责任。 二、经纪业务中风险的识别 行政责任 《《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》》 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。 实行独家代理的实行独家代理的 ，收费标准由委托方与房地产中介机构协商收费标准由委托方与房地产中介机构协商 ， 可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。 对经济特区的收费标准可适当规定高对经济特区的收费标准可适当规定高一些些 ，但最高不得超过上但最高不得超过上 述收费标准的30%。 凡中介服务机构资格应经确认而未经确认凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费自立名目乱收费、 擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违 法行为法行为 ，，由物价检物价检查机构按有关法规机构按有关法规予以处以处罚。 二、经纪业务中风险的识别 刑事责任 案例 假离婚骗贷 案例 ：假离婚骗贷 有媒体曝光称：有购房者以假离婚的方式获得贷款，记者 卧底采访卧底采访 ，以以150150元即可拿到仿真度甚高的元即可拿到仿真度甚高的