建筑业和房地产业纳税人培训讲义.pdf

房地产税收业务培训讲义 第一节 概述 一、房地产开发简介 概念：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。分为土地开发和房屋开发两种类型。 征税环节：主要包括国有土地使用权的出让或转让、建筑施工、商品房转让、 商品房的保有（包括待售、自营或出租）等四个环节。 二、房地产市场简介 概念：房地产房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交 易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产 资料的厂房、办公楼等。 分类：根据房地产流通顺序分为 (1)一级房地产市场。又称土地出让市场。 这是国家垄断的市场。(2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者 或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与 消费者之间的交易行为。(3)三级房地产市场。又称存量房地产市场。是指使用 者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为。二、三级房地产市场是一级房 地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。 现状：房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的 市场。我国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地 理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的 不同。由于我国房地产进入市场交易的时间较短，不到 20 年的时间，还处于起 步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。 我国的房地产市场还处于发育的初期，政府的主要职责在于制定科学的能够有效 保护竞争的规则，要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。 第二节 国有土地使用权的出让或转让 一、办税流程： 纳税人填制《土地权属转移纳税申报表》到主管税务所办理申报→主管税务 机关逐级审核→纳税人到办税服务厅缴纳税款→主管税务机关开具完税证明→ 国土部门办证。 应提供的资料如下：1、土地权属转移纳税申报表；2、政府下发的关于该宗 1 南充市顺庆区地方税务局金税学校 房地产税收业务培训讲义 土地出让（转让）的文件；3、国有土地出让（转让）合同；4、土地拍卖成交确 认书；5、土地出让金收据；6、土地评估报告；7、纳税人的营业执照、税务登 记证、组织机构代码证、法人代表身份证复印件（已纳入管理的固定纳税人可不 提供）。 二、应纳税款 （一）土地出让 承受方：1、契税＝成交金额×4%；2、印花税＝成交金额×0.05%。 （二）土地转让 承受方：1、契税＝成交金额×4%；2、印花税＝成交金额×0.05%。 转让方：1、营业税＝（成交金额－原购入金额）×5%；2、城建税＝营业税 额×7%、教育费附加＝营业税额×3%、地方教育附加＝营业税额×1%；3、土地 增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数；4、印花税＝成交 金额×0.05%；5、企业所得税＝成交金额×应税所得率×25%（预征）。 三、相关政策及税收优惠 （一）契税 1、土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或 者房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债； 以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、 房屋权属。 2、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让 者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用金。注意：经政府批准减免土地出让 金的，不得减免应缴纳的契税。 3、企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属 的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间， 同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的 无偿划转，不征收契税。（财税〔2008〕175号） （二）营业税 1、单位和个人转让土地使