重庆万达商业地产知识分享.pdf

商业地产知识分享 重庆 课程提纲 • 商业地产概述 • 商业开发过程中常见的问题 • 万达的内部管控体系（发展、规划、工程） • 招商团队的培训 • 营运知识的分享 • 其他项目的分享 • 一、商业地产概论 商业地产概述 • 狭义的商业地产：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式 的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等； • 广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连 锁酒店等具有商务运行属性的不动产； • 随着国内城市化建设的深化及城市产业升级、城市政府规划职能的强 化，专业市场、产业园建设、文化中心建设等多种类型的泛商业地产 逐渐纳入了不同城市及开发商的开发计划； • 商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商业活动的过 程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量 满足消费需求；提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程； 并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商 业行为。 商业地产的价值 • 物业价值+经营价值 • 商业地产的本质： 大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体 ，商业地产开发的本质是通过地产开发整合各种 资源，最终形成一个可以提供稳定现金流的房地 产载体的过程；商业地产本质上是一个可以提供 长期收益权的金融工具；这也是为什么国内商业 地产很长时间内无法健康发展的主要原因。 国内商业地产发展的驱动力： • 商业自身的快速发展 • 我国城市化进程加快 • 传统商业设施的升级 • 外资零售企业的抢滩 • 投资主体多元化进入 • 商业地产成投资产品 我国商业地产发展的三个阶段 • 第一个阶段：1992—2002 • 起步发展时期，商业和地产两个产业 • 第二个阶段：2002—2008 • 快速发展时期，商业加地产边缘产业 • 第三个阶段：2008—至今 • 理性发展时期，商业地产独立产业 商业地产的基本特征 商业属性、地产属性、金融属性 高投入、高回报、高难度 安全性、稳定性、持续性 商业地产的难题 商业地产的常见误区 • 重规模，轻效益 • 重开发，轻经营 • 重策划，轻规划 新的趋势： • 开发商进军商业地产并拥有零售品牌 • 零售商进军商业地产并开始购地自建 • 专业化的商业地产开发随着城市化进程 蓬勃发展 中国城市化发展 中国城市化在提速 城市化的含义： 是人口由农村向城市转移，农村地区逐步演变成城市地区，城市人口 不断增长的过程 – 城市化是城市人口比重不断提高的过程。城市化首先表现为大批乡村人口进入 城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。 – 城市化是产业结构转变的过程。劳动力第一产业的转向第二、第三产业，产业 结构逐步升级转换。 – 城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市化使得大批低收入居民群体转变 为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力 不断增强的过程 – 城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。 – 城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。 中国城市化进入加速期 城乡一体化进程加速 – 鼓励农民入城 – 土地政策调整：农村集体建设用地流转 – 户籍政策改革 – 社会保障体制改革：城乡社保一体化 中国城市化是世界历史上最大的城市化