房地产宏观形势分析培训课程讲义.pdf

房地产宏观形势分析 培训讲师：张学民 课件制作：王明伟 2012年8月10 日 目录  一、国内房地产行业发展历史  二、国内房地产市场价格历史  三、国内房地产市场人均面积  四、国际房地产形势分析  五、国内房地产现状分析 一、国内房地产行业发展历史 中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：1、城镇住房制度改革的探 索和试点阶段 1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。 1979年开始实 行向居民全价售房的试点。 1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政 府、单位、个人各负担房价的1 ／3 。截至1985年底，全国共有160个城 市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。自1986年 以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 1986年2月，成立了“ 国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责 领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制 度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小 组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住 房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。自1986年以后，城镇 住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年城镇住房制度 改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面， 进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。 1991年11月，国务院办公厅 下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度 改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目 的，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和 综合配套改革的新阶段。3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段 1994年7月18 日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以 下简称《决定》)，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体 制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建 设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内 容可以概括为“三改四建” 。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体 制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、 个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的 体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以 按劳分配的货币工资分配为主的方式。 “四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立 以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高 收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和 住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产 交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度， 积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做 好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化 和全面实施阶段。[PageBreak] 1998年7月3 日发布《国务院关于进一步深化 城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国 城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房 为主的住房供应体系主要包括：(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住 房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格 实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆 迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费 (含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计 入房价的企业管理费原则上控制在2 ％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设 计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配 套公建费)等4项成本因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3 ％以 下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。 (2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。新建的经济适用住房出售 价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其开发利润控制在3% 以下， 使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。最低收入家庭租 赁由政府或单位提供