经济法课件经济法3.pdf

第五章要素市场规制法 第一节房地产市场的法律规制 一、概括 1、住房状况 人均建筑面积10平方米以下的，近1000万户，占城镇家庭总户数 的5.5% 享受住房保障的，低于城镇家庭总户数的1% 2007年，廉租房建设的投入低于政府当年财政支出的0.3% 2、立法概况 《城市规划法》（1989年制定）及其实施条例 《建筑法》（1997年制定） 《土地管理法》（2004年修） 《城市房地产管理法》（2007年修） 《物业管理条例》（2007年修） 《基本住房保障法》（征求意见稿） 二、房地产的特征和管理体制 （一）房地产的特征 稀缺性 固定性 耐用性 （二）房地产管理体制 建设行政主管部门、土地行政主管部门、城市规划管理部门 三、房地产开发市场的法律规制 （一）房地产开发的概念 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设 的行为。 （二）房地产开发的基本原则 1．依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地 产开发的原则。 2 ．房地产开发必须严格执行城市规划原则。 3．房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建 设原则。 4 ．正确处理近期建设和远景发展关系的原则。 （三）房地产开发企业 1、分级 划分为一、二、三、四个资质等级 2、承担建设项目的限制 一级，不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目 二级资质及二级资质以下，可以承担建筑面积25万平方米以下的开 发建设项目。 3、成立的条件 —有自己的名称和组织机构； —有固定的经营场所； —有符合国务院规定的注册资本； 一级，不低于5000万元；二级，不低于2000万元； 三级，不低于800万元；四级，不低于100万元 —有足够的专业技术人员； —法律、行政法规规定的其他条件。 四、土地管理 （一）土地的产权 1、土地的所有权 （1）二元制 国家 农民集体 （2 ）国家所有的土地范围 ——城市市区的土地 ——农村和城市郊区被国家依法没收、征收的土地 ——依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地 ——农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地 —— 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体前一 后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 （3 ）农民集体所有的土地范围 ——农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外 ——宅基地和自留地、自留山 （4 ）农民集体所有土地的经营管理主体 ——村集体经济组织或者村民委员会经营、管理； ——有两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组 织或者村民小组经营、管理； —— 已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济 组织经营、管理。 （5）所有权证 农民集体所有土地，由县级人民政府登记造册，核发所有权证 ——宅基地的用途： 用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、 禽兽舍、柴草堆放等 ——宅基地与宅基地附属物的权属和权限： 农户享有宅基地使用权，不得买卖、出租和非法转让 农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利 ——房屋流转与限制： 房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但 宅基地所有权始终为集体所有。 出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准  渭河流经甘肃、陕西等省，是黄河的主要支流，但它是一条河道 不固定的河流，几年倒向南边，几年倒向北边，经常冲刷侵害着 耕地，沿河地带流传的“三十年河东，三十年河西”的说法。在陕 西省渭河流域有两座村庄，渭河沿着弯曲的河道在两村之间流 过，位于渭河北岸的叫王村，位于渭河南岸的叫刘村。在上个世 纪90年代初渭河的一次改道中，渭河河道向北偏移，侵蚀了王村 数十亩耕地。同时，由于河道的北移，在渭河南岸刘村一侧原 来的河道上新形成了一块面积略小被侵蚀耕地的滩涂。河道北移 后，王村村民渡过渭河对新增加的滩涂进行了开发和耕种，刘村 村民也对这片滩涂进行开发改造，两村村民由此发生纠纷。两村 均主张对这片土地享有所有权。 思考：本案中的新增滩涂的所有权归谁？ 1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定： 依据1950年中华人民共和国土地