浙江安吉大独栋别墅项目开盘营销策略报告.ppt

联合安吉茶室夸大推广力度 茶室进门设立易拉宝 包厢茶几设立小展板 茶室派发邀请函，来访客户赠送茶室现金券100元 业务动作之圈城活动 业务动作之全城推广 现阶段道旗、 道旗 灯箱 高炮是本案现阶段主要来访途径。8、9月份增加城区户外看板势在必行 增加安吉主干道道旗或灯箱（广告内容告知大独栋即将开盘） 增加蓝点标志地点高炮（通过颜色强烈反差增加市区行人关注度） 业务动作之全城推广 抢墅！7000元/平方抢4A风景区新亚洲别墅，石材干挂里面，城市隐居生活，300平尊享500空间，抢墅热线：XXX 好别墅就好比罗曼尼红酒经得起时间的沉淀 璞墅品酒会欢迎您的鉴赏 业务动作之全城推广 专家研讨会或者论坛 目的 通过专家和意见领袖的言论，影响目标客户判断，促进认筹和销售 关键点1：论坛主题 主题既要有一定新闻性，又要与项目相契合，如安吉的新城市建设等。 关键点2：嘉宾邀请 在时间和预算允许的前提下，嘉宾档次、权威性越高越好。 关键点3：事前事后软文炒作 此类活动主要靠事前事后的新闻炒作来增加影响力和公信力。 业务动作之全城推广 通过政府资源组织私营业主客户进行地方性专项研讨，增加目标客群 激励方案 实现策略目标 奖励机制 1.完成预定目标5套排屋10套独栋 2.成交以签约为准 谢 谢 下阶段大独栋开盘营销策略报告 目录 准确把握市场走势 实现最佳业绩 准确定位 提升产品核心竞争力 精准营销 打造全方位推广通路 激励方案 实现策略目标 营销目标 营销目标 销售周期5个月 销售任务：5套排屋 10套大独栋 总销金额：5000万 * 11年重大营销节点 2011.10月开盘 2011.11月加推 2月4日春节 价格上涨，加推9套大独栋 2011.3月 5、6、7加推 2011.8月-9月 余房续销 将剩余房源一并推出 加推13套大独栋，配合样板段活动 2011.12月加推 主推5、6、7排屋，续销的同时累计和整理大独栋客户为后期开盘准备 三次加推时间结点 分阶段销售目标 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 合计 1套排屋 1套排屋 7套独栋2套排屋 2套独栋1套排屋 1套独栋 15套 准确把握市场走势 实现最佳业绩  最近市场成交情况 　 高层 多层 别墅 交易套数（套） 28 30 8 交易均价（元/㎡） 7413 8085 6433 6、7月安吉成交量明显下滑，成交均价下降5%，价格区间7500-8000。8套房源皆为2手市场成交别墅，在售楼盘7月未有成交。 同类产品价格情况 竞品 报价 实际成交折扣 成交/推盘 排屋 大独栋 林雨香溪 无 9500-10000 0.95 11/26 君悦上居 8200 无 0.9 45/99 龙山庄园 8000 未开盘 未开盘 0 翡翠湾 7500 未开盘 0.9 2/60 罗马风情 9000 未开盘 0.95 8/46 本次分期楼盘皆为市区别墅楼盘，排屋报价基本在8000左右，实际成交价7500左右 去化与价格交叉比较 客户数 单价 合计 　 5000-5500 5501-6000 6001-6500 6501-7000 7001-7500 7501-8000 8001-8500 8501-9001 　 2 32 65 116 103 4 3 0 　 　 　 　 4 12 2 　 　 18 成交比重 　 　 　 22% 67% 11% 　 　 　 客户数 总价 合计 　 150万以下 151-180万 181-210万 211-220万 221-230万 231-240万 241-250万 251-300万 　 7 73 155 152 83 25 7 3 　 0 0 0 11 5 2 0 0 18 成交比重 　 　 　 61% 28% 11% 　 　 100% 从以往的来访客户及成交来看，客户对本案的心理预期价格：单价7000左右，总价基本控制在200万左右。现在售价格与来访客户心理预期价格差距过大，打开销售局面必须对现行价格进行调整。 准确定位 提升产品核心竞争力  房号 面积 总价 单价 先阶段上浮15%总价 上浮15%单价 3-8# 307.90 2034603 6608 2339793.68 7599.2 3-9# 307.90 2045996 6645 2352894.825 7641.75 4-2# 307.90 2015821 6547 2318194.495 7529.05 4-8# 307.90 1973331 6409 2269330.765 7370.35 4-9# 307.90 1977026 6421 2273579.78