某项目营销策划报告1.docVIP

呈：成都三强房地产发展有限公司 欧城丽园项目营销策划报告 全程机构编制 2007 目 录 第一章 市场研究…………………………………………………………………………………2 第二章 项目分析…………………………………………………..……………………………18 第三章 客户群定位……………………………………..………………………………………25 第四章 景观设计建议…………………………………...………………………………………27 第五章 项目形象包装…………………………………..………………………………………35 第六章 营销策略……………………………………….………………………………………41 第七章 广告推广…………………………………….…………………………………………57 销售团队的组建 ………………………………………………………………………68 第九章 合作模式及服务收费 ………………………………………………………………… 77 第一章 市场调研 研究目的： 分析双流东升板块未来房地产市场走势，为项目定位提出指导性思路； 分析市场的产品定价原则，为本项目定价提供依据； 分析整体市场直接竞争与潜在竞争对象，降低项目未来面市运作风险； 一、双流县房地产市场 1、总体概况 双流，位于成都平原腹地，三面环绕成都，县城距成都市区10公里，幅员面积1068平方公里，辖21镇、4个街道办事处，现有人口93万。 境内交通四通八达，其中双流国际机场距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，已成为全国第五大航空港；成昆铁路横贯南北，设有白家、公兴两大货站；川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程达2882公里。 2、规划 双流县未来20年的角色定位是：建成一流的空港园林城市，到2020年，双流将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右、城市人口近100万的中等城市。 2.1 规划中的双流新区 双流规划中的“新区”，地处双流北部地区，紧邻成都，东起万安镇，西至双流彭镇，总面积达163.5平方公里，辖双流东升、华阳、中和、白家、文星、公兴、万安、黄水、九江、彭镇、胜利、黄甲等12个镇。 双流新城区规划分为东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山）北（西航港）呼应，对接成都，错位发展的城市发展新格局。其中，西航港开发区主要为工业集中区；牧马山开发定位为旅游与居住；东升则做为成都的卫星城及双流中心城镇，将向城市多功能综合性方向发展；另一个卫星城华阳，以房产开发、教育科研为主。 2.2 “223” 双流县旨在打造“两区”――西航港经济开发区、航空物流园区，突出建设“两城”――东升现代空港园林城市、成都华阳城市次中心－，加快建设“三走廊”――锦绣东山生态观光走廊、蜀风牧山文化旅游走廊、麓山大道社区走廊。 2.3规划中的国际网球中心 规划中的国际网球赛事中心暨体育主题公园，位于双流新城区5.65平方公里的中央森林绿化带，距市中心天府广场16公里，距武侯国际社区仅4公里。 该中心位于双流新城城市“十”字形中央森林公园的最北端，规划总占地1500亩，训练场地70个，主中心赛场1个，副比赛场馆2个，专业型场地20片，舒适型场地15片，训练用场地15片，休闲场地20片，可同时容纳17000人。该中心总投资2.3亿元，预计将在07年初开建，并在2008年建成。 3、房产开发投资情况 ◆ 区位优势凸显，继续领跑成都周边区县房市。 2006年双流县房地产开发投资（按项目所在地统计）为4 1.1 1亿元，列成都市各区（市）县第6位,居成都市郊县之首，占全市总额的6.6%,占双流县全社会固定资产投资的30.6%。 ◆ 住宅投资继续明显增加，在建规模不断扩大。 2006年完成住宅投资3 4.9 6亿元，增长27.1%，住宅投资占房地产开发投资的比重为85.0%，住宅投资仍是房地产开发投资的重点。商品房项目9 0个,同比增长1.2倍, 商品房施工面积4 7 5.5 5万平方米，同比增长50.4%,其中住宅4 3 8.0 4万平方米,同比增长56.7%。 ◆ 房地产住宅市场购销两旺。 2006年，商品房竣工面积达8 1.6万平方米,同比增长6. 8倍；商品房销售面积达1 7 5.1 4万平方米,实现商品房销售额5 9.6 1亿元,住宅占总销售面积的比重高达96.2%。 二、东升镇房地产市场 1、总体概况 四川省双流县东升镇，自隋仁寿元年(公元610年)一直为县治之所，迄今已有13