现金消费规划培训课件.pptVIP

购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38% 能买得起多贵的房子 金先生夫妇都在南方电网工作，去年他们家庭的总收入为32万元。他们非常谨慎地理财，没有任何负债。现在他们打算买一栋房子，并想知道根据他们的收入到底能借到多少钱。他们打算用积攒下来的30万元作为首付款，现在五年期以上的房屋抵押贷款利率为6.80%（首套上浮6%，以20年为例）。 可贷款的额度 个人住房公积金贷款 贷款期限30年 利率较低，4.5% 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人基本上没有年龄上限制 贷款额度大于商业银行个人住房额度，贷款额度不超过购房合同金额的70%。 案例 一位公积金制度的客户，打算购买一套100万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额是1500元，本人离退休还有30年。 客户可缴存公积金总额=20000+500×12×30=20万。假定该客户还有其他1名家庭成员，可缴存公积金总额为40万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价70%、贷款额度）中最低者，即40万元。 个人住房商业性贷款 个人住房商业贷款的条件： 有稳定的经济收入 有合法有效的购房合同 自筹30%以上的房款 能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保 一般最高不超过100万元 贷款期限一般不超过30年 个人住房商业贷款的方式 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押 质押贷款：用动产或权利做质押 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人 抵押（质押）加保证贷款 个人住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。 还款方式和还款金额 等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1} 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数 购房消费信贷 教师李先生向银行申请了20年期80万元贷款，利率为6.80%(上浮40%)，采用等额本息还款。 等额本金还款法 是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。 每月还款额R=P0/n+(P0- P1) ×r 其中：P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数 案例 李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还款。 等额递增还款法 把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。 等额递减还款法 把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。 提前还贷的选择权 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。 提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多） 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种） 部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多） 如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。 如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。 两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。 提前还贷需注意的问题 原则上必须是1年以后，银行允许 银行对提前还贷起点金额有要求 提前还贷的前提是以前贷款不拖欠 借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请 贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本 贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿 借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费 组合贷款不必先还公积金贷款 办理抵押注销 延长贷款 借款人应提前20个