商业地产运作模式.pdf

商业地产运作模式 从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比 如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产， 指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、 shopping mall 等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的基础。 一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商 业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业 企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突 出，并且到了必须解决的时候。 在十几年前，中国的零售商业基本上就是传统的百货商场，即使在今天依然 是中国零售市场的主要形式，同时，国际上主要的零售业态在中国都已出现并蓬 勃发展。通过对中国商业地产发展历程的梳理和分析我们不难发现，中国真正市 场化的商业地产开发不过经历了十几年的历史，而大规模、大体量的商业地产建 设更是最近几年才逐渐成为行业的热点。 在我们正在如火如荼的进行商业地产的开发、运营的时候，欧美、亚洲、港 台等经济发达地区的商业地产是如何操作的呢？又能为我们的进一步发展带来 什么样的经验和教训呢？ 本文将对国际上发达国家尤以美国为首的商业地产运作模式、亚洲发达地区 的商业地产运作模式进行一些研究，为我国商业地产的运作提供一些可供参考的 意见。 一、国际上通常的商业地产运作模式 现阶段我国商业地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和 运作模式上找到原因。如果仅盯着表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能 “治标”而不能“治本”。 目前国际上具有一定代表性的商业地产开发模式主要有两种：一种是以市场 化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买 地、建造，到招商、运营管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年 的商业地产宏观调控，使商业地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤 其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕 屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若鹜。 1、欧美国家商业地产运作模式 1.1 欧美国家商业地产运作模式 欧美国家商业地产的运作模式，以美国最为典型，在美国，大型的商业载体 在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开 发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投 资回报，并且由商业管理公司来统一进行运营。 这种模式的主体主要包括：投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、商 业地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式 包括由专业的商业管理公司进行经营。 1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充 分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投 资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力 军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物 中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易 所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。 2、商业地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300 家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外 的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类， 即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心， 也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是 REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家 购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。 商业地产产业基金也是商业地产的主要投资者，产业基金的操作与REITS的 不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的 REITS和产业基金是商业地产能够飞速发展的最根本金融因素。 3、专业商业管理公司。在美国除了投资商、开发商拥有管理公司外，市场 上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是商 业地产的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对 商业项目进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。 4、其他金