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商业地产定位密码 2010年10月29日 本次演说要解决的主要问题 商业地产 什么是 如何 商业定位的 定位依据定位依据 成功要点解构成功要点解构 商商业地产地产? 冷观热潮? 核心要素 为何? 本次会议目标 • 了解商业地产产及其概其概况； • 如何利用科学的手段系统的对项目实施定位及业态规划； • 成功案例解析((西单大悦城、北京UTOWN))； 2 | 商业地产定位密码 | SPACE | 2010年10月 以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考 1.何为商业地产何为商业地产? 3 | 商业地产定位密码 | SPACE | 2010年10月 以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考 商业地产 商业地产商业地产，用于各种零售用于各种零售、餐饮餐饮、娱乐娱乐、服务服务、休闲等经营用途的商业类房地产休闲等经营用途的商业类房地产，其在开发中具体的表现形其在开发中具体的表现形 式主要有购物中心、大卖场、商业街、商场、专业市场等。 被称为四高行业：高投入、高回报、高风险、高共性。 高投入高投入 高回报高回报 高风险高风险 高共性高共性 占用的资金较多 在很多亚洲发达国家 历来风险与收益都是 所有商业地产项目 占用的时间较长 优质物业租金价格已 成正比的 都毫无例外的拥有 到了令人吃惊的程度 但是商业地产项目中 之前三大特性 太多的不可预计性 造成了高投入不一定 等于高回报等于高回报 4 | 商业地产定位密码 | SPACE | 2010年10月 以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考 2.中国商业地产现状中国商业地产现状 5 | 商业地产定位密码 | SPACE | 2010年10月 以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考 中国商业地产现状 随着全国居民可支配收入的不断增加随着全国居民可支配收入的不断增加，消费从单纯消费消费从单纯消费，迅速向多元化消费发展迅速向多元化消费发展，使得社会零售总额也使得社会零售总额也 在快速增加。而因开发商盲目开发商业地产项目，独立商业中心体量越做越大，为了快速回笼资金，在 招商前就卖掉一部分商铺，导致后期的招商和运营困难重重。 危机 畸形 教训 2005年底，全国商业营业 按照国际惯例，城市人均商业面积基 国内商业地产项目，销售和招 用房的空置面积已达3872 本在1.2平米左右较为合理；而据统 商阶段风光无限，但开业后的 万平方米，按此推算，目前 计，大多数一线城市已达国际水平的 惨淡经营、进驻商家的频繁更 全国营业用房的空置面积已 1-2倍之多。 换，导致业态定位被迫调整， 接近5000万平米。 可一方面，商业项目面积居高不下， 很多棘手状况令发展商避之不 另一方面，众多商家却因物业条件不 及。 达标，遭遇无张可开的尴尬，商业与 地产缺乏有效对