假日国际广场商业建议.pdf

嘉业·阳光假日之假日国 嘉业·阳光假日之假日国 际广场 际广场 营销策略报告之商业建议篇 营销策略报告之商业建议篇 本报告之目的 本报告之目的 通过对嘉业阳光假日外围商业状况及社 区内外消费力的综合分析，推导出假日 国际广场宜采用的商业规划方案。 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 苏州商业总格局： ★苏州古城区的观前、石路两大主力商圈具有巨大的号召力，其 对苏州市商业生态格局的影响是长期和深刻的。 ★十全、南门等次级商圈面临较大压力，正处在调整之中，具有 一定的不确定性。 ★新区、园区由于城市化进程落后于工业化进程，商业正实现跨 越式发展，基于“城外城”的新兴商圈正在兴起。 ★相比于苏州的经济地位，苏州市商业并未达到应有的高度，发 展潜力巨大。 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 新区商业格局： ★新区商业主要集中在新区的一条商业街上，商业街的位置位于新区的 东面，形成了新区其他区位商业的空白，新区商业由东向西发展已是大 势所趋。 ★其它商业主要以零散的形式存在各个小区内，主要是一些生活配套。 ★在苏州乐园附近还有一些零散的以餐饮为主的商业，同时有个别娱乐业 如夜总会等。 ★综上可以看出新区缺乏综合的、高品位的休闲商业区，在新区产生一到 两个这样的商业区将是今后发展的方向。 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 新区商业的特质： “新苏州人”群体正在形成 “新苏州人”群体正在形成 ★新区不是苏州古城区空间和秩序的自然延伸，而是基于第二产业发展而诞生的“城 外城” ，大量外来移民和观念促成了新“新苏州人”群体的出现； ★商业的发展是满足消费需求的结果。消费需求决定商业模式。新区商业一定是满 足“新苏州人”需求特征的商业； ★“新苏州人” 高度“ 同质”：生活、工作节奏紧张（《新周刊》评其居于国内第二，仅 次于香港）；人际交往保持谨慎的距离，私人空间得到充分的尊重；技术蓝领和 管理白领居多（创业者较少）；讲究生活品质而不太张扬；家庭观念有所弱 化……新区商业应服务于这种生活方式并形成自己的特色。 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 假日国际广场的商业环境： ★苏州古城区的传统强势商圈的影响力长期存在，特别是高度选择 性商品消费方面；距离较远，但尚处在可接受的范围之内； ★新区的商业街和小区配套成为“集中消费”场所；距离适中，基本 处在可接受范围内，但是业态单一，主要以餐饮为主，消费档次 和品位稍差 ★木渎的个性化商业街可提供特色消费服务；对新区居民距离不 等，但这类消费相对已经属于镇级商业，档次和品位较差，不符 合城市居民的消费要求； 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 背景分析总结： ★新区商业环境不成熟，缺乏“便利”层面的商业支持，尤其缺乏高档次、 综合的大型商业去，发展阳光假日国际商业广场势在必行； ★受小区规划和外围地理环境的影响，小区商业做成公众式的对外商业， 其对外的辐射能力有限，建议可做成开放式的会员制消费广场。 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 背景分析总结： ★阳光假日分期开发，假日国际广场会随着小区内部的完善和外 部大环境共同成熟，因此，体量大，会造成对外部更大的辐射力 度和新区无可匹敌的大规模商业影响力。 ★阳光假日属于典型的新区高尚社区，入住者具有大体相同的特 征（层次方面存在差异），对小区商业除了有生活便利等方面的 要求外，也有对格调、品位等软环境的需求。 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 基本结论： 假日国际广场是阳光假日的必要商业配套；但同时 大体量的高档商业广场，是新区目前希望出现的商 业配套；以生活服务为主，兼顾特色、品位和格调。 从长远来看，应成为新区商业街以外又一商业