世联_郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿.pdf

谨呈：中联创房地产开发公司 郑州橄榄城集中商业项目 郑州橄榄城集中商业项目 终稿汇报稿 终稿汇报稿 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2012-6-8 中期汇报回顾 在2008.12.15的中期汇报 问题1 ：对于本项目周边商业的细化研究，如橄榄城一期商业、10号地商 中，双方就市场研究及超 业，本项目地块南侧临街商业。研究未来本项目周边的商圈结构，及各 市、商业街、商务会所部分 部分商业间的关系与影响； 的业态定位达成共识，遗留 问题2 ：公寓产品的深入分析，本项目地块南部（回迁安置区），已开发2.5 问题如右，本次汇报主要针 万平米公寓产品，本项目的酒店式公寓、LOFT公寓与其公寓产品的关 对问题逐项进行。在终稿 系，土地使用年限对居住产品的影响等； 中，将根据本部分调整、补 问题3 ：微观区域消费力细化研究，2.5公里范围内2008-2010年规划经济适 充中期报告，形成最终研究 用房、回迁安置区的人口变化；以及项目核心商圈内的消费人群深入研 成果。 究，如人群构成、消费特征、消费能力等相关数据的细化整理； 问题4 ：关于百货，本项目百货业态表现相对低档，应保留弹性，应给出未 来可能的操作方案，如OUTLETS、专业市场等方案的市场可行性如 何，应给到百货未来可发展的几种方案，便于后期根据市场情况及时调 整，保持弹性。以及集中商业可采用的操作模式：如Outlets、专业市 场、购物公园等模式分析与建议。 问题5 ：开发时序对公寓产品的市场实现性把握不强，故开发时序以超市+ 商业街启动，然后根据市场状况及整体橄榄城项目进程，开发住宅物 业，最后启动集中商业与公寓。（超市+商业街住宅裙楼+公寓） 问题6 ：财务分析与经济评价 问题7 ：内部空间设计建议 问题8 ：商业招商、运营模式 2 Q1：微观区域消费研究 Q2：橄榄城整体商业关系 Q3：核心主力业态探讨 Q4：开发时序 Q5：财务评价与经济分析 Q6：内部空间规划建议 Q7：商业招商、运营模式 Q8：公寓产品定位 3 经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学 南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下 社区名城 人口 社区名城 人口