中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告（3-4章）.pdf

第三章 南京豪宅市场分析 第一节 南京豪宅市场情况 一、南京豪宅市场历年销售状况 2005 年——2006 年上半年南京 120 万以上豪宅市场销量 时间 2005 年 2006 年上半年 总价范围 120万-150万 ≥150万 120万-150万 ≥150万 高端公寓 372（套） 602（套） 325（套） 264（套） 别墅 695（套） 527（套） 271（套） 46（套） 总计 1067（套） 1129（套） 596（套） 310（套） （注：该统计数据由南京市网上房产统计获得，2005年之前数据由于统计缺失，无法准 确计算。） 2005年南京豪宅市场共成交总价在120万-150万之间的豪宅1067套（包 括别墅），150 万以上豪宅 1129 套（包括别墅）；2006 年上半年成交总价在 120-150 万之间豪宅 596 套（包括别墅），150 万以上的豪宅 310 套。从数据 比较来看，2006年上半年的成交数据接近2005年成交数据的一半，豪宅市场 基本保持一个稳定发展的趋势。 从公寓的成交数据来看，2006 年上半年的 120-150 万总价的公寓成交量 为325套，接近2005年全年的总量，150万以上的公寓成交264套，接近05 年全年的一半，这一数据显示高端公寓市场保持稳步增长的态势。 豪宅市场保持稳定态势。 高端公寓市场销量持续增长，销售数据保持一定的增长，尤其是120-150 万总价区间的公寓。 二、南京豪宅市场容量初判 随着南京国民经济的不断发展，各项经济指标的不断增长，南京居民恩 格尔系数以0.8%的速度不断减少，居民可支配收入每年保持8%左右的增长， 南京居民购房的经济基础持续增长，对居住的要求水准不断提高，在一定程 1 度上也促进了豪宅市场容量的不断扩张。 2004 年-2006 年南京人均居住消费指标 该数据来源：南京统计局 针对南京豪宅市场的容量，我们进行以下的粗略估计： 南京 2003 年-2005 年居民个人存款总额从 1253.85 亿元增长到 1677.49 亿元，年增长幅度超过了10%。同期南京居民总数从572.23万增加595.8万， 年增长幅度保持在1.8%左右。根据著名意大利经济学家发现的80/20法则（即 20%的人占有80%的个人财富）及第一阶层和第二阶层又约占总户数8.7%，占 据全部财富的 60.08% 的原则，估算南京富裕阶层约为 19.2 万户，存款总额 约为 1008 亿元。根据南京统计年鉴数据以及南京 2005 年房地产市场销售金 额统计，2005 年南京市个人不动产投资和存款比例约为 1：4.2 ，则南京富 裕阶层每年用于房地产投资为 240 亿元。如果按照上述统计，以 120 万元为 一个单位计算，每年市场可消化 20000 套，按照 150 万元为一个单位，每年 可消化豪宅 16000 套。但是实际南京每年消化 120 万元以上的豪宅仅在 2200 套左右，仅占可能消化数量的10%，从中可以发现南京豪宅市场潜力巨大，还 有待挖掘。 2