商业地产研究经典实用课件：国内城市综合体精彩案例剖析.pdf

国内城市综合体精彩案例剖析 什么是城市综合体？ • 定义： “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会 议议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立并在各部分间建立一种相种相 互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 • 现代城市综合体 – 所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上 – 聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等 – 开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有 – 开发商创造开发商创造一个模式并成功后个模式并成功后，会在多处进行复制会在多处进行复制 – 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香 港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等 • 历史街区 – 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 – 建筑整修为主建筑整修为主，外立面要求严格外立面要求严格，内部可适度调整内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等 • 1、香港太古广场 • 2、深圳华润万象城 • 3、北京华贸中心 • 4、北京三里屯village • 5、上海新天地 • 6、成都宽窄巷子 • 7、北京前门大街 1、香港太古广场香港太古广场 • 概况概况建成年建成，连接全部地铁站连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点包括香港和九龙地铁线的重要接驳点， 面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一 流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物 业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做 旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方 便等等便等等；；一直保留有直保留有三米宽的走廊米宽的走廊，，没有次走廊没有次走廊，，基本难觅基本难觅二、、三线铺位的线铺位的 “经营死角” 业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古 董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购 物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等） 总体定位总体定位：：一个购物饮食商场个购物饮食商场，，一个娱乐及消闲理想之选个娱乐及消闲理想之选，，除有音响设备先除有音响设备先 进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动， 如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满 时代气息及多元化的大型购物广场时代气息及多元化的大型购物广场 楼层分布3-4 Island Shanggri-la Pacific Place Apartment HSBC Conrad One pacific place HongHong KongKong JW Marriott Two pacific place 楼层分布1-2 Lane Crawford HongHong KongKong SeibuSeibu AMC Pacific Place Lane Crawford ParkPark CourtCourt 楼层分布-1