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花半里地产花半里地产个旧项目推广提报个旧项目推广提报 深圳摩亚个旧项目组深圳摩亚个旧项目组 2010.1.15 2010 ，开启个旧王者时代 第 11 部分 带着问题开始探讨带着问题开始探讨 问题一： 我们的核心优势在哪里我们的核心优势在哪里？？ ★个旧中心的地段优势？ √√ ★商业、商务、住宅一体化的综合物业优势？ √√ ★当前个旧首屈一指的高档产品优势？√√ 问题二： 如何赢得市场？ 市场背景//竞争对手//竞争格局 市场竞争之市场背景市场竞争之市场背景 “国十一条”新鲜出台，二套房贷必须首付四成、利率1.1倍。 在打击炒房者的同时，也延缓了刚性需求的释放； 加大保障性住房供应加大保障性住房供应、、抑制投资投机性购房抑制投资投机性购房 。。 市场竞争之竞争对手 金湖尚城、瑞函新视界、森林花园、宝华豪庭、龙腾福地、中央华庭、 半山印象半山印象、、阳光时代等阳光时代等代表性楼盘激发竞争代表性楼盘激发竞争。。 丽水金湾、阳光景苑、湖滨大厦、渝洲花园一期二期、伟业大厦、枫丹 雅苑、宝泉城市花园、新景佳园、金色佳园、弘泰尚都等多个周边大盘 分散需求，加剧竞争。 市场竞争之竞争格局市场竞争之竞争格局 ⅠⅠ 概述概述：：市场供应量较大市场供应量较大，，后市压力巨大后市压力巨大；；即将入市项目产品单一即将入市项目产品单一，， 竞争较集中；商业与住宅的竞争同样面对着严峻的市场挑战。 市场竞争之竞争格局 Ⅱ 区域方面：个旧虽然不大，区域交通、区域配套等方面的区隔性并 不明显。但传统商业主要集中在个旧市南市区的老城区及金湖沿线 的金湖南路、金湖东路及金湖西路；本案位于个旧市北部区域，东 临建设路，位于个旧出入咽喉要地，却并非商圈的天生熟地，可以 说本案在区域上并无先天优势。 市场竞争之竞争格局Ⅲ 生活享受方面：周边大盘占据金湖片区优越的自然资源；洋房、 别墅产品丰富别墅产品丰富；；配套齐全且高档配套齐全且高档；；我们的中心资源我们的中心资源难以超越难以超越它们它们 的生活享受。 市场竞争之竞争格局Ⅳ 价格方面：项目预期价格欲创个旧新高，产品综合性价比面临考验。 市场竞争小结市场竞争小结 如果只是产品诉求如果只是产品诉求 ，，我们并无必胜把握我们并无必胜把握 ！！ 问题三： 我们的项目要卖给谁？ 锁定个旧最富裕人群的强大购买力！ 只有他们才能承受高价格，才能真正领会项目价值 个旧最富裕人群？ 他们是谁他们是谁 ？ 他们是他们是 职业投资客、各行业的小老板、生意合伙人、政府公务员、 企业高管 、知识型企业老板、高级技术人员、云锡员工 他们的显性特征 事业成功、资金雄厚 有格调、有品味或 喜欢炫富、附庸高尚 总之总之 ：： 他们需要的不仅仅是房子他们需要的不仅仅是房子 ！！ 而是而是 ，超越物质层面超越物质层面 ，寻求寻求 一种心理认同和精神寄托一种心理认同和精神寄托 ！！ 为什么？ 您您可以可以看不到金湖看不到金湖 ，， 但您一定会被整个红河看到， 因为这里将成为整个红河的新都市主义体验中心！ 因为因年 ，个旧又一个时代的开启个旧又一个时代的开启 ， 将由本案领衔将由本案领衔 ！！ ★★上个世纪九十年代末上个世纪九十年代末 ：个旧房地产市场起步个旧房地产市场起步 ★ 2000年-2004年：个旧房价在1000-1300元/㎡之间； ★ 2005年：均价一举突