南宁国贸城市出品地产项目定位报告.pdf

—— 南宁南宁◎国贸贸 『『城市出城市出品』』—— 定 位 报 告 2007年12月29 日 前言前言：： 第一步：项目的特性分析 方案执行单位： 第二步：竞争的形势分析 第第三步步、、市场需求分析市场需求分析 第四步：独特定位——成功案例的求证 第五步：调整后的具体定位及规划概念 第六步：如定位执行，投资收益分析 第七步：平面经营规划方案 ———— 前前 言言 ———— 一、、项目定位项目定位，，必然是必然是一个前后因果的关系个前后因果的关系，，报告里报告里，，我们将按步骤的方式我们将按步骤的方式 来阐述，并且，依照的是：客观的竞争导向、市场导向。 二、假象定位——市场求证——调整新定位——定位评估，是本报告的撰写 程序，也是相对简化并富有成效的程序。 第一步第一步第一步第一步：：项目特性的分析项目特性的分析项目特性的分析项目特性的分析 同同同同一一个商圈内的竞争个商圈内的竞争个商圈内的竞争个商圈内的竞争———— 11、项目的先天条件项目的先天条件——没有优势可言没有优势可言。 就“地段、人流、交通、商业氛围、建筑硬件”等绝大多数先天经营条件而言，项目相比同片区的万达、百盛、 新朝阳等“正面竞争”项目，均没有可比或者特别突出优势。 2、项目的最大利好——靠着百盛、万达、沃尔玛。 奉行购物中心扎堆式经营，奉行肯德基与麦当劳式互相抬势的理念，在大环境下，将百盛、万达、沃尔玛看作 是自己的人气“主力店”，实现多赢，才能“借势发展”； 3、项目的最大机会——百盛、万达，还做得不够好。 即使是百盛、万达这样的成功对手，也仍然会有“不可逆转”的弱点存在，这就为项目带来了“发展机会”。 因此，项目商业定位的立足根本应该是——因此，项目商业定位的立足根本应该是—— 集中火力，攻击百盛、万达强势中的弱势，并将此作为自己的战略定位方向，方能构建起自身的核心竞争力。 第二步第二步第二步第二步：：：：竞争形势的分析竞争形势的分析竞争形势的分析竞争形势的分析 一、竞争导向一、竞争导向————朝阳商业中心的大趋势。朝阳商业中心的大趋势。 11、政策方面的趋势、政策方面的趋势———— 第一：在《南宁市商业网点规划纲要（2003-2010 ）》、 《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》及《南宁市 骑楼城修建性详细规划设计》中—— 朝阳路商业中心区, 被定位为市级商业中心区，同时也兼顾 着自治区级商业中心的作用，是2020年以前南宁地区城镇职 能结构的第一等级：综合型区域中心。 第第二：对于整个朝阳商业中心对于整个朝阳商业中心，政府引导发展的方向是政府引导发展的方向是—— 着重在调整业态、完善功能上下功夫，继续保持以大型百货 店为主体店为主体，，集购物集购物、、餐饮餐饮、、休闲休闲、、娱乐为娱乐为一体的商业服务中体的商业服务中 心区的基本结构，突出中高档精品、名品、新品的经营。 第三：市政府在大朝阳商圈的建设上，对朝阳商业中心的措施是—— 以朝阳广场的功能调整为重要内容，规划核心商圈的空间布局，促进商圈的东西及南北部分的大融合，提升商圈的 消费档次。 二、商业发展的趋势二、商业发展的趋势———— 高档 商圈商业发展趋势