房产开发拿地分析.pdf

房地产项目开发之拿地分析 前期箴言  忘记调研——从阅读开始。  忘记项目——从企业开始。  忘记对手——从自己开始。  忘记整体——从难点开始。 从阅读开始 用地分析之宏观、中观、微观视角 宏观阅读——城市尺度 主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位。宏观分析 需要研究区域的功能特征（经济、人文、产业）、区域的认可度（形象、 特性）以及区域的发展趋势。 在这一层面的分析中，城市印象非常重要。城市印象即区域在人们心理 中的地位，指人们对某一区域在整个城市历史发展过程遗留下来的约定俗 成的认识，这种认识通常会影响人们对该地区整体概念形成，进而影响人 们对该区域价值的评价。 城市 城市的特质 北京 上海 广州 深圳 天津 成都 用一句话描述一个城市 杭州 用一段话介绍一个城市 武汉 苏州 重庆 城市 城市的历史 在城市的进化中寻找投资的方向 在历史的积淀中寻找发展的契机 城市 城市的未来 城市规划的导向决定投资的方向 城市的区域产业决定客户的来源 规划不是“图上画画、墙上挂挂” 中观阅读—— 区域尺度 中观分析的区域尺度主要考察区域的交通条件、周边环境条件和配套条 件。区域的交通条件主要考察可达性、交通方式、时间距离与空间距离、 标志性等几个要素。周边环境条件主要指周边的地块功能、周边的重要公 建或城市公共设施、周边的自然资源及景观环境等。配套条件则包括生活 配套、教育配套、商业配套等方面。 微观阅读——地块尺度 对于地块尺度所做的微观分析，主要包括地块规划条件、地块现状条 件、地块内外交通三个方面。 其中： 地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、 控高、红线位置、绿化率等。 地块现状条件则指的是现状建筑，包括保留建筑、保留物（成树、水塘 等）；景观条件，包括自然景观、建筑景观、遮挡情况； 地块开发条件，包括高差、四至、边界、地质土层等要素。地块内外交 通则包括外部交通，如临路性、出入口位置；内部交通，如交通设想等。 土地 用地的环境  交通条件  自然环境  人