浩华地产西山洋房项目二期营销策略执行报告.pdf

西山二期期营销策略执行报告 目目 录录  推盘原则推盘原则及策略及策略  推广策略略及媒体策略  推广预算算  活动策活动策略略略略  销售策略略 推盘原则及策略 1、、参参考一期剩期剩余产产品线线为推线为推线 盘基础础 2、以市场的销售环境为为开发的主要参考因素 3、项目开发风险界定 4、确定项目推盘计划 参考一期剩余产品线为推盘基础 1、一期开发量为13万平方米，销售售周期约18个月，目前剩余 房源约房源约160160套套 ，面积大约面积大约22万方万方。 2、一期开发产品类型为多层洋房、复复式高层及小高，面积从 3030-150150，其中二居室户型销售较好其中二居室户型销售较好 ，100100-150150市场抗性较大市场抗性较大。 3、同时考虑二期的产品线要与一期的产品产生互补 因此： 产品以多层洋房加高层的形式 二期开发产品线应参考一期畅销产产品——70-90的二居室户型 以市场的销售环境为开发的主要参考因素 1、宏观市场不容乐观，信贷及市场限购等 22、目前本案单月销售面积不多目前本案单月销售面积不多，每每月成交不足月成交不足1515套套 ， 销售面积不足100平， 市场比比较冷溥 33、刚需产品为主流刚需产品为主流，低密产品受欢迎低密产品受欢迎迎迎 4、区域竞争较为激烈，户型及总价同质化严重 建议： • 不易大面积开发，应控制小节奏 ，，4-6万较为适中 • 差异产品竞争，有利于项目扩大产产品客胜，提升项目的形象及溢价能力 • 建议样板示范区开放后的5-6月的的季节推出少量别墅5000-10000 项目开发风险界定 1、风险分为三种 第一种：开发风险 主要为项目的产品是否与市场匹配配 ，户型面积是否配匹 第二种：市场风险 政策的调控、受到竞品冲击和价格格的风险 第三种：资金风险 开发资金的合理运用，合理滚动开开发， 建议： • 即要丰富本案的产品线，同时也要要寻找市场差异性，可以加入一些创意户型 • 小幅开发，产品销售与项目工程保保持一定的资金投入 确定项目推盘计划 1、确定产品组合方案，满足于现有有的市场，同时，确定产 品后次序以及推广时间节点。 2、制定相应的产品上市组合方案，推盘量、以及销售任务 的目标分解 建议： • 先推洋房及高层各2万平方于4月1日上市市推广，6月1日别墅产品上市5000-10000平方 • 通过蓄客量以及客户质量评来制定合理的的产品策略，最大化的抢占市场 目目 录录  推盘原则推盘原则及策略及策略  推广策略略及媒体策略  推广预算算  活动策活动策略略略略  销售策略略 推广策略 1、、推广节点推广节点 2、阶段推广物料及媒体体组合 3、媒体费用 3、推广主题及策略 4、活动策略 推广阶段划