世联-各报告知识点总结及模型收集.pdf

通过对部分优秀报告得学习，我收集了 一些他们有益的知识点和模型，在此与大家 分享，希望能对我们的水平提升有所帮助！ 『住宅与公寓』/建立估算函数 构建价格估算函数为：    n  P 1K P M  1      n 0 1 2 3 4 5 6 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K （调差） 值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各 因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M （多因素协调 值）（且M1 ），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 估算参数表： 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目明年6月销售，n值取1代入计算 K 可能误差 [-3%，+3%] 1 －K 置信度综合修正参数 [0.97，1.03] M 多因素协调值 [0.85，0.9] P0 静态比准价 住宅3785元/㎡；公寓3495元/㎡ γ 市场价格自然增长率 10 ％ 1 γ 大盘开发成熟溢价增长率 5 ％—8% 2 规划、营销、产品、 γ γ 以市场经验估算为10% 3 — 6 品牌的溢价增长率 【招商策略】针对不同类型的商家，采取不同 策略 目标商家 商家特征 对项目的作用 应对策略 主力店 一般都有特定的选址计 决定整个项目的生死和 熟悉其选址特征，尽可能的 划、标准和流程，决策周期 发展前景 迎合； 较长； 同时与几个主力店进行谈 谈判能力强； 判； 给予一定的优惠条件； 次主力店 国际或国内知名品牌商 可一定程度带动其店铺 利用主力店对其形成吸引； 家； 周边的商业氛围； 一般对地址有一定要求， 如果规划得当，多家旗 对产品的适应性较强； 舰店的组合也能在一定 不同商家谈判能力不同； 程度上起到主力店的作 用； 普通店 一般对主力店和旗舰店有 对主