世联：住宅实用率研究.pdf

住宅实用率研究 2012-5-182012-5-18 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 住宅实用率研究背景及目的 研究目的： 探寻不同建筑形式产品的实用率特征； 挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研 究其设计特征； 基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用 性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达 到集约化。 研究背景： 需求方面的关注： 消费者购房决策越来越趋 于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求 提升的同时，对一些实实在在指标的关注也 在提升。(本质是关注空间感） 供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销 中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越 来越关注成本与实用率的平衡。 本报告是严格保密的。 2 研究思路 影响住宅实 解决 用率的因素 方案 针对性 案例 研究 分析 规律 整合 本报告是严格保密的。 3 实用率影响因素分析 定义回顾 实用率的大小取决于公摊面积。 套内建筑面积＝套内 公摊面积由两部分组成： 使用面积＋套内墙体 （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、 面积＋阳台建筑面积 电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电 销售面积=套内建筑 室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫 面积+分摊公用建筑 室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下 面积 室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。 使用率＝套内使用面 （2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙 积÷商品房销售面积 体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分 ×１００％ 摊通廊面积。 实用率＝套内建筑面 不计入共有建筑面积的范围 积÷商品房销售面积 1、独立使用的地下室、车棚、车库。 ×１００％ 2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。 3、作为人防工程的地下室。 国家现行的政策对住房使用率有一个 4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。 指导性规定，即要求高层建筑使用率 不低于70%，多层建筑使用率不得低于 75%。 本报告是严格保密的。 4 建筑形式对比 通风,采光 较 建筑物南北方