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房地产开发行业税收实践问题 探讨 房地产开发行业税收实践问题探讨 惜福 拾冥币的女孩--2008 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 问题的提出： • 引导一个国家经济发展的三挂马车：投 资、出口、消费。房地产行业占了两项， 因此其在我国国民经济发展中占有举足轻 重的地位。 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”？ • 2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大 暴利行业”之首。 • 05年总局公布04年全国纳税企业500强，300名之 内没有一家房地产企业的名字出现。 • 总局高度重视： 02—08连续8年将房地产企业 列为税收专项检查的重点。 • 09年提出深化房地产模拟评税试点工作。 房地产业对于经济社会的影响 5 5 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 因此，作为税务人员应该深入研究这个行业的 特点和税务违法行为的规律，提高对房地产行 业的税收管理水平。 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 主要内容： • 房地产企业现状--行业基础知识、工作实践 中存在的突出问题。 • 房地产企业评估思路 • 房地产企业评估方法 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 房地产开发企业行业现状： 一、行业基础知识 • 概念：房地产开发是指由具有开发资质的房地产 开发企业，对一个开发区域进行投资、建设和管 理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利 益的过程。 • 四个资质等级：《房地产开发企业资质管理规 定》（建设部部长令第77号）--二○○○年三月 二十三日经第二十次部常务会议修订通过，现予 发布，自发布之日起施行。 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 房地产开发方式：自行开发、合作建房、 代建工程、提供劳务等。 • 开发产品：土地、房屋 （商品房、出租 房、周转房等）、配套设施 （医院、学 校、邮电局等）、代建工程。 • 房地产企业的经营业务内容：土地开发、 房屋开发、配套设施开发、物业管理。 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 商品房的分类： • 建筑结构砖木结构、砖混结构、框架结 构等 • 室内铺设程度毛坯房、成品房、精装房 • 开发状态现房、期房 • 消费对象经济适用房、非经济适用房 房地产开发行业税收实践问题探讨 • 房地产业相关专业术语： 1、土地使用权的划拨、出让、转让、征用及拆 迁。— 出让：（国土资源部令第11号）《招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定》“2002年4月3 日国土资源部第4次部务会议通过，现予发布，自 2002年7月1 日起施行。” 2、征地：是指项目选址用地为集体土地时，要按照 法定程序和依据报请有批准权限的政府（一般是 省级）审批，对集体土地及地上物等依法补偿 后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 房地产业相关专业术语 3、拆迁：是指为选址在城市规划区域内的国有土地 上的项目达到施工进场条件，拆除建设用地上原 有房屋及附属物，并对原用地者进行补偿的行 为。 4 、房地产建造工程预算、工程结算、竣工决算：预 算是指根据施工图所确定的工程量，选定相应的 预算定额、预算单价及有关的取费标准，预先估 算工程项目价格的文件。结算是指由施工企业按 工程进度、施工监理情况及根据工程实施过程中 发生的超出施工合同范围的工程变更情况，按合 同约定的条件和结算方式，向业主结算双方往来 款项的经济技术文件。竣工决算是指由建设单位 编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文