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抚州房地产市场发展情况及前景展望 1、从宏观经济与政策上 对于近年来屡调屡高的中国房价来说，一方面是调控政策失效 后的尴尬，一方面是民众对房价日益高涨的不满，以及随之而来的 是在房地产调控上的“缺位、越位和错位”，这值得我们深思。就 在央行和银监会发布 359 号文之后不久，政策的市场效应就开始显 现。 旺季不旺，“金九银十”的楼市传统销售旺季再度延续了去年 同期的尴尬。在一系列调控政策的出台以及再调控预期等多种因素 作用下，楼市旺火再度降温，市场各方对楼市后期走势的分歧显著 加大。据报道，国庆一周，北京市商品住宅成交量环比下降 56%， 深圳市七天长假的一手房总成交量甚至只有82 套。虽然关于“第二 套住房”的认定以及执行效果仍存在争议，但此次调控从银行信贷 着手的方式已经获得了部分学者和市场人士的赞许。然而，有鉴于 之前调控效果上的南辕北辙，目前市场对于这些政策最终的结果仍 然充满了狐疑。 事实上，经过了几年的快速上涨之后，人们对于中国楼市的反思 日益深入，无论是从土地财政的角度、流动性泛滥的角度，还是从政 府调控的角度。但假如跳出这些框架，放在新兴市场经济发展的大背 景下，楼市的发展会呈现出什么样的状况呢？ 房价一路高涨。国家统计局和国家发改委公布最新调查显示，今 年8 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅创两 年来新高,比7 月高0.7 个百分点，环比上涨 1.4%。 随着房价的上涨,土地价格也在不断攀升。据统计，去年下半年， 北京土地出让的平均楼面地价是每平方米 8800 元/8900 元。今年上 半年，杭州土地出让的平均楼面地价为每平方米 6400 元，上海市为 5300 元。目前北京二环以内平均楼面地价接近 1 万元/平方米，三环 以内为8000 元/平方米，四环以内为 6000 元。 地价和房价上涨是有其自身的经济规律。今年 CPI 同比增长在 3%到 4%之间，那么今年的名义 GDP 增长率就是经济增长 11%再加上 3%或4%的通货膨胀率，也就是15%左右。如果今年地价上涨的幅度在 15%左右，在供给和需求都比较平衡的市场中，土地、劳动力和资本 的回报基本上应该是同步的。在一个国家经济增长的初期阶段，农村 人口向城市转移，劳动力供应相对于土地供应来说比较充沛，价格相 对也会比较低。所以在经济增长初期，劳动力在国民经济的分配中， 相对处于弱势，特别是大城市的土地供给比较稀少，所以它的价格会 比劳动力价格涨的更快。由于在改革开放初期，土地由政府控制，土 地价格的增长速度远低于名义GDP 的增长速度，因此现在有很大一部 分的上涨实际上是对过去的弥补。 2006 年国民经济继续保持高增长低通胀的良好态势，城镇居民 收人稳定增长 2006 年，我国宏观经济继续保持高增长低通胀的良好 态势，居民收人稳定增长。2006 年前三季度，国内生产总值 141477 亿元，同比增长10.7%（一季度为10.2%，上半年为10.9%)，比上年 同期加快0.8个百分点；居民消费价格指数为101.3（一季度为101.2， 上半年为 101. 3), 2006 年，城镇居民收人稳定增长，前三季度城镇 居民人均可支配收人 8799 元，扣除价格因素，实际增长 10.0%，增 速比上年同期加快 0.2 个百分点。 展望2006 年的经济增长，首先是出口不能指望像2005 年那样蓬 勃。第二，投资增长的支持也比较差。再下来就是消费，消费差不多 是十几年最好的情况，但是能不能继续保持这种态势？很难讲！ 据国家统计局公布，2007 年上半年，国内生产总值（GDP）为 106768 亿元，同比增长 11.5％，比上年同期增速加快了 0.5 个百分 点。其中房地产开发投资9887 亿元，同比增长 28.5％，比上年同期 加快4.3 个百分点，比一季度加快1.6 个百分点。居民消费价格同比 上涨 3.2％，其中 6 月份同比上涨 4.4％，环比上涨 0.4％，涨幅比 上年同期上升1.9%。城镇居民人均可支配收入 7052 元，扣除价格因 素，实际增长14.2%。农民人均现金收入2111 元，实际增长13.3%。 居民消费价格指数 CPI 1 至 9 月份较去年同期上涨了 4.1%，比前 8 个月提高了 0.2%，9 月的居民消费价格指数同比还是上升了 6.2%， 比8 月份的同比升幅下降了 0.3 个百分点。 2006年全国房地产企业