纳税筹划和财务运作.pdf

房地产企业房地产企业 纳税筹划和财务运作纳税筹划和财务运作 目 录  房房地产行产行业面临的问题和对策面临的问题和对策  房地产企业纳税筹划思路和方法  房地产企业财务运作能力提升 1.房地产行业政策调整及其对策 国务院国务院1818号文件精神号文件精神 肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住 房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。 1818号文件核心内容号文件核心内容： 提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、 深化改革。 产业产业 完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制 政策 度；控制高档商品房建设。 改革住房制度改革住房制度、、健全市场体系健全市场体系：：推进推进公房出售公房出售、、完善住房补贴完善住房补贴、、搞活搞活二级级 市场，规范发展市场服务。 发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监 管管。 改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、 土地市场的规划和审批。 加强市场监管加强市场监管，整顿市场秩序整顿市场秩序：市场监管市场监管、市场信息和预警市场信息和预警、市场秩序市场秩序。 央行121号文件精神 央行央行121121号文件的出台有两个目的号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出是为了防范商业银行可能出 现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。 央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有 资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放 金融 的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发 放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款， 政策 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超 过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金 贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷 款款垫资房地产产开发项目。对于个个人房贷贷：商商业银行只能对购购买主体结主体结 构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷 款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用 房为竣工验收的房屋房为竣工验收的房屋；购买第二套以上购买第二套以上((含第二套含第二套))住房的住房的，应适当提应适当提 高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期 档次贷款利率执行。 税种税种 税改动态和趋势税改动态和趋势 增值税 1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复 征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩 大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范 围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。 税收 营业税营业税 1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）； 政策 2. 个别税目税率可能调低。 消费税 1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利 于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒 精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、 高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。