不动产投资分析 第10章 金融市场与不动产融资.pdf

第10章 金融市场与不动产融资 10.1 不动产金融市场概 述 10.2 不动产融资方式 10.3 不动产融资制度 10.1 不动产金融市场概述  10.1.1 不动产金融市场的内涵  1. 不动产金融市场的概念  简单地说，金融市场就是金融商品（或金融 资产）进行交易的场所和机制。  不动产金融市场是指基于不动产基础上的金 融商品和相关金融工具交易买卖的场所。  不动产自身的特征决定了融资以及作为融资 渠道的金融市场在不动产生产和交易中的核 心地位。 2. 不动产金融市场的特征  （1）融资规模大  （2 ）政策性强  （3 ）安全程度高 3. 不动产金融市场的作用  （1）不动产金融市场为不动产业的发展提供 了融资平台。  （2 ）不动产金融市场丰富了金融市场的内 容，为金融市场的壮大和金融业的发展提供 了动力。  （3 ）为国家推行土地、不动产等政策提供了 市场调控手段。  10.1.2 不动产金融市场的参与者  不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和监管 者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银行。  1. 政府  在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。  2. 企业  企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既是资金的需 求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中处于非常重要的地位。  3. 居民个人  居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外，还可 以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为不动产金融市场的直接 融资的资金供给者。 4. 金融机构  不动产金融机构包括银行性金融机构和非银 行性金融机构，在西方，主要由银行、抵押 信用合作社、不动产中介机构以及民间金融 机构等构成。 10.2 不动产融资方式  10.2.1 不动产融资方式概述  不动产融资方式就是以金融工具交易为核 心，以金融合同为保证，促进资金融通，实 现不动产投资活动顺利进行。通常，不动产 金融市场的融资方式有两种：直接融资和间 接融资。 资金盈余单位 资金短缺单位 直接信贷（不动产抵押） 政府部门 政府部门 公司企业 公司企业 金融企业 购买不动 出售不动产 金融企业 家庭个人 产证券 证券 家庭个人 海外投资 证券市场 资本形成 投资（资金运用） （不动产、资金、劳力） 消费增加 消费（资金运用） （住房等） 图10-1 直接融资过程 资金盈余单位 出售不动产 不动产 出售不动产 证券 金融中介 证券 资金短缺单位 政府部门 政府部门 公司企业