长沙商业市场调查报告.pdf

长沙市商业调查报告 长沙市商业调查报告 湖南凌立投资顾问有限公司 09-01-21 湖南凌立投资顾问有限公司 09-01-21 1 报告结构 1 全国商业市场简述 2 长沙商业市场分析 3 重点商圈全面解读 4 结论 2 一、全国商业市场简述 1、2008 年全国商业房地产发展的显著特征:理性和稳定并存,激情与风险共生 业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产 的运作,这与国内经济形势的利好有关； 投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规 模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设； 持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商 业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有； 租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅 度之内. 需要着重指出的是——未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商 的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008 年影响全国商业地产发展的主要因素 2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看： 首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不 温不火状态； 其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时 有发生； 3 最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租 的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。 从市场层面来看： 首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于 需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地 产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了 综合来说——影响 200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水 平的缺位,导致了 200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009 年全国商业地产发展的趋势将会怎样 产品进行优化创新——2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业 地产的供应量将逐步放缓,