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房地产企业融资筹划 房地产企业融资筹划 臧日宏 教授 博士生导师 Rihong@cau.edu.cn 臧日宏 资本运营系列课程 rihong@cau.edu.cn 1 第一讲 第一讲 战略思考 2 一、我国房地产业现状 一、我国房地产业现状 • 1、市场现状 • 房地产市场出现了供销两旺的态势，房 屋的需求量还要增大。但同时，非经济适 用房比例过大、房价偏高，出现中低价房 房源不足，居民抢购现象。 臧日宏 资本运营系列课程 rihong@cau.edu.cn 3 一、我国房地产业现状 一、我国房地产业现状 • 2 、房地产商现状 • 中国内地的28000多家房地产企业，呈 现数量大、规模小、市场份额小、负债率 平均高达85 ％、抗风险能力低、行业集中 度低。 • 经营模式：大量利用银行资金 • 买地——盖房子—— 出售—— 买地—— 盖房子—— 出售 臧日宏 资本运营系列课程 rihong@cau.edu.cn 4 一、我国房地产业现状 一、我国房地产业现状 • 3、存在问题 • 房屋开发结构不合理，高档房供给偏多， 整体住房需求强烈，房价过高。 • 大多依靠银行贷款（70% ）和预售房款 • 房地产开发企业的投资约束弱化 臧日宏 资本运营系列课程 rihong@cau.edu.cn 5 二、房地产公司经营模式 二、房地产公司经营模式 • 在房地产经营模式上，房地产公司按照开 发与投资物业的比重，可以分为进取型和 保守型： • 进取型开发商就是建好房子就卖，卖了再 建； • 保守型的主要是自有或者投资、收购新物 业，靠收取物业租金来 臧日宏 资本运营系列课程 rihong@cau.edu.cn 6 美国模式 美国模式 • 在美国，房地产公司一般采取保守型或介于进取与保守之间经 营模式。房地产公司开发物业后一般并不出售，而是长期持有，收 取租金回报。这是因为在美国房地产资金的构成中，只有15%是银 行贷款，70%是企业的自有资金，它的股东包括保险公司、养老和 其它福利基金，房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公 众资金等各种类型。美国企业的资产规模非常庞大，有实力同时投 资多个物业。 • 这种模式，房地产公司经营利润稳定。它是一种保持稳定增长的手 段，在住宅需求不振时，它们的出租业务的收入甚至会占到整体利 润的30%到40%。 臧日宏 资本运营系列课程 rihong@cau.edu.cn 7 港台地区和东南亚国家 港台地区和东南亚国家 • 就目前来看，在港台地区和东南亚国家，美国模式 已经得到认可并逐渐推广。曾风光一时的房产企业现在 已由起伏较大的开发型向收入稳定的经营型转变。比如 香港置地拥有香港中环42%的写字楼；长江实业出租物 业很少，属于开发型，但是它控股的和记黄埔却是保守 型的；而新鸿基是介于两者