第五章 住宅融资分析.pdf

房地产金融 Real Estate Finance 第五章住宅融资分析 本章要解决如下四个问题：  如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？  在不同市场状况下，如何判定是否应该提前偿还贷款？  在购房时，是否应当接受房屋所包含的代偿债务？  房产开发商的折扣售房贷款是否合理？ 1 房地产金融 Real Estate Finance 增量借款成本  如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？ – 抵押贷款的条件 贷款成数  贷款期限 贷款手续费  提前还款的处理 贷款利率 – 对贷款金额相同，贷款期限相同的两笔抵押贷款， 可以通过计算实际贷款利率 （见第4章）来进行比 较。 – 对贷款金额不同的两笔抵押贷款，可以通过计算增 量借款成本来进行比较。 2 房地产金融 Real Estate Finance  增量借款成本 – 如何评价两种贷款金额不同的抵押贷款？ – 例1：某借款人想购买一个价值10万元的房地产， 面临两种贷款选择： 贷款总额 贷款期限 贷款利率 贷款A 80% 25年 12% 贷款B 90% 25年 13% – 额外1万元借款的增量借款成本多少？ 3 房地产金融 Real Estate Finance – 增量借款成本可根据两种贷款现金流的各期差额进 行计算。 贷款总额 贷款常数（A/P ） 月付款 贷款B 90 000 × 0.0112784 = 1015.05 贷款A 80 000 × 0.0105322 = 842.58 差额 10 000 172.47 – 即为获得额外的1万元贷款，需要在以后各期多支 付172.47元： 172.47 （P/A, i, 25 ）= 10 000 i = 20.6% 4 房地产金融 Real Estate Fina