新形势下房地产行业融资丶经纪法律风险管理.pdf

新形势下房地产行业融资、 房地产经纪法律风险管理 李俊华 建纬（昆明）律师事务所 2010年12月24日 上海上海－北京北京－深圳深圳－苏州苏州－昆明昆明－武汉武汉－长沙长沙－杭州杭州 建纬纬律师事事务所简简介 建纬建纬—— 建设工程建设工程、不动产专业律师事务所不动产专业律师事务所  1992年，建纬总部设于上海  在北京、深圳、苏州、昆明、武汉、长沙、杭州设有分所  被被 《《亚洲律师亚洲律师》》杂志誉为杂志誉为 ““积极积极、智慧智慧、创新创新””的律师事务所的律师事务所  2000、2001年司法部“部级文明律师事务所”  2004年、2008 年连续两届“全国优秀律师事务所”  2009年建纬（昆明）律师事务所获评“云南省优秀律师事务所” 李俊华律师简介李俊华律师简介  建纬建纬 （（昆明昆明））律师事务所律师事务所 主主 任任  昆明市人民政府 法律顾问  云南省人民政府云南省人民政府 特邀法制督察特邀法制督察  昆明市住房和城乡建设局 法律顾问  昆明市土地矿产储备中心 法律顾问  云南省工商联云南省工商联 常常 委委  昆明仲裁委员会 仲 裁 员  昆明仲裁委员会建筑业争议仲裁中心 副 主 任  昆明仲裁委员会建筑监理争议仲裁中心 副 主 任 目 录 法律风险的概念及法律风险管理要素 房地产交易的概念和类型 开发融资中常见法律风险 调控新规对房地产经纪行业的要求 房地产经纪法律风险管理—依法从业、严格审查 背景背景：：近期中央近期中央、地方楼市调控政策地方楼市调控政策  国务院国发国务院国发[2010]10[2010]10号号 《《国务院关于坚决遏制部分城市房国务院关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨的通知》（新国十条）  住建部二〇一〇年四月十三日建房[2010]53号《关于进 一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题 的通知》  昆明市人民政府昆明市人民政府昆政办昆政办[ 2010 ]184号号 《《昆明市人民政府办昆明市人民政府办 公厅关于转发昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见 的通知的通知》》  2010年年9月起，各部委办部委办局密集出台相关政策掀起二次次调 控高潮 背背景：要点点解读读  (三)未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得 进行预售进行预售,不得以内部认购不得以内部认购、、内部预订内部预订、、签排房号签排房号、、发放发放 VIP卡等方式和名目向买受人收取或变相收取定金、预定 款等性质的费用;不得以集资建房、民间借款等方式变相 预售商品房并收取任何费用预售商品房并收取任何费用;  (四)不得采取返本销售)售后包租的方式预售商品住房;不 得进行虚假交易得进行虚假交易,不得捂盘惜售不得捂盘惜售,不得将企业自留房屋在房不得将企业自留房屋在房 屋所有权初始登记前对外