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迎接“全资管”时代的挑战和机遇， 兼论中小房企的融资创新 与上海交大高级金融学院EMBA学员交流 张民耕 法学博士 全联房地产商会全国房地产投资基金联盟会长 盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长 提纲： A房地产市场迎来新一轮复苏，新一轮房地产政策万人瞩目 B房地产发展的决定性因素：新型城镇化、调控常态化 C房地产市场的基本特点：大转型、大房产、大分化、大金融、 D房地产金融发展的新阶段：“全资管”时代到来 E房地产基金如何应对“全资管”时代带来的挑战与机遇 F金融创新是中小房企应对“全资管”时代的挑战根本出路 G.房地产基金和中小房企的对于新形势的应对策略 A房地产市场迎来新一轮复苏，新一轮房地产政策令人期待 2013年1-4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1-3月份提高 0.9个百分点。其中，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发 投资的比重为68.4% 。 A房地产市场迎来新一轮复苏，新一轮房地产政策令人期待 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比 1-3月份收窄13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，增长10.6%，1-3月份为下降 10.2%。 A房地产市场迎来新一轮复苏，新一轮房地产政策万人瞩目 1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个 百分点；其中，住宅销售面积增长41.1% ，办公楼销售面积增长32.9%，商业营业用房销售 面积增长5.8% 。商品房销售额19847亿元，增长59.8%，增速比1-3月份回落1.5个百分点； 其中，住宅销售额增长65.2%，办公楼销售额增长62.3%，商业营业用房销售额增长 21.1% 。 A房地产市场迎来新一轮复苏，新一轮房地产政策令人期待 1-4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，增速比1-3月份提高4.2个百分 点。其中，国内贷款6618亿元，增长26.8% ；利用外资163亿元，增长28.5% ；自筹资金12952亿 元，增长16.2%；其他资金15869亿元，增长55.9% 。在其他资金中，定金及预收款9782亿元，增长 61.9% ；个人按揭贷款4373亿元，增长67.8% 。 A房地产市场迎来新一轮复苏，新一轮房地产政策万人瞩目 1、房地产调控政策：长效机制，平稳健康发展 （一）鼓励自用住房，抑制投机投资性购房 （二）增加普通商品住房及用地供应 （三）加快保障性安居工程规划建设 （四）加强市场监管和预期管理 （五）建立和完善引导房地产市场平稳健康发展的长效机制 2 、房产税试点：扩容 《关于2013 年深化经济体制改革重点工作的意见》。这份由发改委拟 定并获国务院同意的文件明确指出，要扩大个人住房房产税改革试点范 围。 不少学者认为新的房产税版本应该更加精准，更加明确而严厉。 关于房产税扩容的舆论压力很大。深圳、广州、厦门、杭州等城市， 都在舆论中“被扩容” 。 B房地产发展的决定性因素：新型城镇化、调控常态化 一、中国城市化第二波，工业化和城镇化进程仍是房地产市场的持续推动力 统计数字51% ，与实际数字35% 之差，中国城市化还需30 年。 城市化由一线城市向二三线城市发展，土地城市化向人口城市化发展 规模与质量并举，生活与生产并举，居住与改善并举。 已城市化的城市，再城市化的需求。 结论：中国城市化方兴未艾，城市化不止，房地产不衰，房地产还要持续发展二、三十年 二、房地产调控常态化的基本根据：房价指数成为政府的人心指数 引发房地产价格快速增长的主要因素，并没有消除和削弱，调控不会“ 自废武功” 。 1、土地制度硬约束造成的土地供应相对短缺和住宅供应的相对短缺；18亿亩耕地红 线和“小产权房”不得入市，形成城市用地短缺。地方政府的“ 土地财政” 是城市化公共投资 资金不足的补充，土地财政与房地产业互为表里，构成中国特色的城市化动力机制。 2 、过量的货币发行和低利率管制造成的房地产储蓄和投资。20 年来名义GDP增长了 21倍，货币存量累计增长了48倍。今年M2超越100万亿。房地产是居民对付通胀的选 择。 3 、贫富分化和房地产持有和交易低税负鼓励了房地产投资和投机。分配两极分