贵阳市主要写字楼市场现状调查.pdf

贵阳市主要写字楼市场现状调查 前 言 写字楼属于房地产非住宅产品中商业用房一类。写字楼的购买对象是企业和 拥有大量资金的个人。写字楼的需求情况是一个区域经济发展的晴雨表，是一个 区域房地产市场的重要组成部分。 无论是策划项目还是项目策划，其依据都来至市场，其中心是研究市场，其 结果是判断市场。因为项目成功与否取决于市场，投资回报的实现也离不开市场， 市场是策划的起始和归宿。所以说，策划的灵魂在于把握市场，而调查是策划的 出发点，是策划的基石。 调查与分析 相对于东南沿海发达地区，贵阳市的房地产市场发育较晚。追溯起来，发展 前期应以中华南路中段的台湾大厦大举拆迁为发端，虽然该盘旷日持久，迄今尚 未竣工，但是却有阶段性标志意义。 写字楼多为高层建筑，多处于市中心各路段交汇处。2000 年筑市地产处于 颠峰，近年来先期交付的纯生写字楼或高层住宅改作写字楼的主要有：驰宇大厦、 时代名仕楼、银海大厦、金辉大厦、龙港大厦、富中商务酒店、天华大厦、乌江 大厦、新华大厦、天恒城市花园、富水花园、恒丰大厦、华坤大厦、新大陆广场、 钻石广场、恒生大厦、富中商厦、都市之星、中山大厦、宏泰世家等等。 尚在销售还未竣工的纯写字楼或可能改作写字间的楼宇有：虹祥大厦、振华 科技大厦、美佳大厦、国恩大厦、宏业大厦、世纪文化广场、世纪商务城、贵阳 饭店、中天商务港、中华商住楼、金马大厦等。 本次调查作重于纯生写字楼，希图通过这些在售商用建筑窥探贵阳写字楼地 产市场的现状和前景。 一、 虹祥大厦（销售电话：） 调 查 虹祥大厦位于喷水池原贵阳民族商店旧址。早先由珠海富华集团开发建设， 之后易主改为隶属省桥梁工程公司控股的贵州虹祥房地产开发公司开发建设。开 工时间为 1997 年，竣工时间 2002 年，9 月 24 日调查时大厦早已交付使用，三 部电梯，熙熙攘攘，川流不息，人气颇旺。桥梁公司各处室包括会议室均设在虹 祥大厦。 据虹祥公司负责销售的何先生介绍：该大厦共 30 层，1—4 层为临街商场， 第 6 层还民族商店，不出售。现尚剩 10 多个单位，在 11、15、18 层。开口价在 2 2 2 2 4315 元/m 。何先生示例：14 层两个单位 118.04 m 和 92.02 m ，报价 4495 元/m ， 一次性付款可以享 97 折优惠。可能是见来者购房意向强烈，称如果国庆节前落 实还可以争取多一点折扣。 虹祥大厦先后由深圳豪思和同致房产公司代理，2001 年豪思率先引进 CBD 中央商务区的理念。 虹祥大厦写字楼每层约 857.3 m2 ，因设三部电梯，两步行梯，楼梯前室和 走道、公卫等，公摊系数高达 42.4% 。每层大致划分为 8 个大小不等的写字间出 售。 问：产权证多久能够办理？ 答：交清房款即可办理。 问：能否办理按揭？ 答：可以。公司购买，五成五年按揭；个人购买，六成十年按揭。 问：物业管理费是多少？ 2 答：因设有中央空调，冬夏两季统一供暖、送凉。物管费按 7 元/ m ·月收费。 2 2 其中物管服务费等 4 元/ m ·月，空调费 3 元/ m ·月。 为了印证调查情况是否准确，又电话进行了询问。电话答复系另一女士，告 知情况大体相符。询问中获知：虹祥写字楼可以出租，目前入住办公的一些单位 就有通过该公司租赁而非购买的。现尚有 10、16、19 等若干层可以租出。其中 有未出售的，也有业主委托出租的。租金不分楼层，统一按 60 元/m2 ·月计价。 租金包含物管费。承租人，只需另交水电费。对租金表示偏贵。对方答复，请具 体确定位置后，可以再商量。 再次调查：第 8 层空置。第 8 层整层为虹祥房开公司自用房