花样年华商业裙楼市场调查报告.pdf

花样年华商业裙楼市场调查报告 一、项目概况 花样年华项目为赣州世纪闽鑫家具大市场开发有限公司开发的商住小区，总 占地面积 14286.44 ㎡，总建筑面积 43612.89 ㎡，其中住宅面积 24982.75 ㎡, 商业面积17548.58 ㎡，杂间面积1081.56㎡。目前，住宅部分销售率接近65%， 已进入后期扫尾销售阶段，为了保持项目销售的连续性，一二层底商的销售成为 接下来主要的工作任务。而花样年华的商业体量较大，售价总额在整个项目的汇 款额当中亦占据十分重要的地位，因此，花样年华商业销售的成功与否将对整个 项目的成功操作具有异常重要的意义。 花样年华商业分临街店面、北面商业内街和二楼写字间三大部分。其中，临 街店面 58 个，共计 3382.04 ㎡，北面商业内街店面 46 个，共计 828.75 ㎡，二 楼商业面积9213.91 ㎡。一层店面层高3.1m—5.1m（其中夹层高度2.8m—3.6m）， 远远高于住宅项目底商4.5m的平均水平，二层写字间层高4.5m，这对于一层进 驻的商家来说，大大扩展了店面的使用空间，实用性得以进一步提升。 二、项目 SWOT 分析 1、Strengths（优势）  毗邻赣州市四大专业市场，即赣州家具大市场、赣州建材大市场、赣州南北 水果批发市场和赣州市物流中心，可以共享专业市场带来的人流、物流、资 金流、信息流；  紧邻赣州市物流中心，提供了更为快捷、方便的交通、信息服务，增强了本 项目商家与外界的联系，有利于为其扩展潜在市场，提升商业物业价值；  黄金开发区工商银行、农业银行、农村信用合作社、工商所、邮政局等金融 机构和市政配套的完善，提供了强大的后勤保障，优化了经营商家的交易条 件，提高了经营效率；  开发商已经成功开发赣州家具大市场，具有丰富的商业运营经验和商业资 源；  位于迎宾大道和客家大道两条进出市中心的主干道之间，交通方便；  杨梅渡片区主要的人气旺盛之地，满目繁华，商业前景广阔； 1  相对较低的租金水平，使其具有超高的性价比，对投资者具有一定的诱惑力；  项目相对较高的层高设计，使经营商家拥有更多的使用空间。 2、Weaknesses（劣势）  本项目商业体量相对于其他几大专业市场而言规模甚小，因此要形成专 业市场的氛围难度较大；  项目所在的金源路并非主要交通要道，人流、车流量有限，难以在短时 间内快速聚集商业氛围；  底商开间较小，经营空间不能得到最大化利用；  无专门的仓库供商家使用，不利于货物的存放；  紧靠物流中心，各种大型车辆占道停放，大大影响临街店面的昭示性。 3、Opportunities（机会）  建材种类繁多，而专业市场数量有限，赣州市并未形成各种经营业态的商业 街，各种业态经营零散，没有形成规模效应，因此，在专业性市场集中的地 区打造一类新的专业市场，具有强大的辐射能力；  目前市场上的投资行为虽然受到一定限制，但如果营销到位，还是具有一定 的市场潜力；  赣州商铺的竞争已近白热化，从家具大市场、赣州休闲娱乐城等专业市场的 销售状况来看，市场对商铺的投资热情较高，而本项目独具的地理优势，若 定位合理，势必会再造商铺炙手可热的火爆景象。  近期周边楼盘可推售商铺数量有限，且优良地段空铺奇货可居，本项目的推 售则可以填补这一空白，给投资者提供更多的选择。 4、Threats（威胁）  紧缩的金融政策，限制了房地产市场的发展，对商业地产的影响尤为深重， 大大缩小了市场需求容量；  周边项目一定规模的在售商铺，与本项目形成竞争之势；  房地产市场的冷淡，一定程度上影响了投资者对商铺投资的预期，观望氛围 浓厚。  赣州几大项目商业物业的推出，将给花样年华商铺的销售带来极大的威胁。 中航城商业步行街、国际时代广场商业步行街、黄金时代商业裙楼等著名楼 2 盘的相继面市将会给本项目的销售带来不可逆转的