2011年衡阳商业市场调查分析报告.pdf

衡阳商业市场调查分析报告 目录 一、2011年全国商业地产发展趋势分析 二、建材专业市场情况分析 三、长沙代表性建材专业市场市场调查分析 四、衡阳房地产市场调查分析 五、衡东房地产市场调查分析 一、2011年全国商业地产发展趋势分析 自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场开始进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅 下调，成交价格步入下行通道。在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始 改变，此前一直处于次要地位的商业地产成为市场多方关注的热点， 2011年商业房地产市场将从以下几个方面出现明显的趋势： 1、从企业层面上来讲，开发商投资商业地产的力度不断增强，竞争更加激烈。 早在2004年之前，住宅地产大佬中就有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域； 2010年万科、保利、华润、富力等知名品牌 开发商高调宣布不断扩大在商业地产领域的投入，这些意味着今后商业地产的开发和投资力度将摆脱持续低迷的发展态势，同时商业 地产的竞争也更加激烈。 2、从全年来看，政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。 保监会发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。在当前流动性过剩的形势下，调控政策并没用对资金进入商业 地产加以限制，市场上多余资金从住宅市场流向商业地产市场。 我公司认为：这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产发展起到了直接推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市 场调控中的思路：即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸 显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，意图使整个房地产市场真正进入良性循环之中。 3、从 2011年来看，投资者从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字 楼。 统计数据显示，20111年全国商业地产的投资额比2010年同期增长269%，意味着商业地产开始进入新一轮的快速发展期。此前包 括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面发生根本的转变，受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了良好渠道， 此外，得益于人民升值和商业项目投资收益回报的稳定性，摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资等国际投资机构资金 也加快了进入中国商业地产领域的步伐。例如：本年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。 4、从价格角度看，住商倒挂现象将有所改变，各大城市的商铺、写字楼的价格走高。 由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物 业价格一直偏低，以上海为例，1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米，根 据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势，预计近两年内商业物业价格至少还存在20%-50%的补涨空间。 5、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。 从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立 在企业可自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。 二、建材专业市场情况分析 我国建材专业市场经历上个世纪80年代的孕育萌芽，90年代的大发展。进入本世纪，全国经营面积在3000㎡以上，年交易额在 3000万元以上的建材市场约有2500家，全年交易额达到2000亿元左右，占全国建材市场需求总额的三分之二，成为名副其实的建材 市场流通的主渠道。 我国建材市场的管理模式是多元化格局。多数为门店集市型、摊位租赁型、超市管理型和混合型。摊位租赁型市场占绝大多数， 约占80％以上，目前出现了几种明显的发展趋势： 1、多种市场业态将长期共存，摊位制市场将长期存在，并不断向超市型、专业性综合性卖场发展。 当前建材市场的几种主要业态：摊位制市场(包括以零售为主的和以批发为主的)、卖场化市场、专卖店、购物中心、超市将长期 共