保障房融资模式.pdf

保障房融资模式  国家发改委投资国家发改委投资 研究所战略室副主任研究所战略室副主任 研究员王元京研究员王元京 政府主导型保障政府主导型保障 性住房性住房性住房项项目融资项目融资融资 政府主导的保障性住房项目框架  政府主导的保障性住房项目，主要采用“政 府委托代建、企业先期投入、银行融资推 动动、政府承诺回购政府承诺回购”的方式的方式运作作。 一、地方政府住建局地方政府住建局 与建设企业签订相关委与建设企业签订相关委 托开发合同和项目回购托开发合同和项目回购 协议协议等等  明确双方开展保障性住房项目权利和义务。一方是国家 机关，一方是企业法人，政府部门，应严格遵守我国于l999 年颁布的年颁布的 《《合同法合同法》》、l993l993年修订的年修订的 《《经济合同法经济合同法》》等有关等有关 要求。  政府政府负责办理项目前期合规性事项负责办理项目前期合规性事项，如立项如立项、规划规划、土土 地和环评等相关手续。建设企业，应负责融资、拆迁、土建 、建安等事项。  协议双方应明确项目资金回流及还款安排。由于项目在 建成前，完全依靠建设企业白有资金、银行资金。项目建成 后，还款来源主要是居民认购资金和政府补贴资金。因此， 应明确融资资金用款安排、居民认购资金缴纳安排、政府被 占补贴资金安排等程序占补贴资金安排等程序，以保障项目资金的安全以保障项目资金的安全。  企业投入项目建设的自有资金不低于项目总投资的25 ％ ，开始项目前期运作开始项目前期运作。 二二、银行银行与建设企与建设企 业签订信贷合同业签订信贷合同、 建建设用地抵押押协议 等等。。  明确明确双方的借贷关系和项目融资的信用双方的借贷关系和项目融资的信用 结构。银行根据项目投资额度确定贷款额 度度、明确资金投人方式及未来还款模式明确资金投人方式及未来还款模式； 建设企业根据项目资金使用安排，提款资 金进行建设，并确定未来还款安排。  建设建设企业获得银行融资不高于项目总投企业获得银行融资不高于项目总投 资的75 ％，用于建设项目。   采用划拨用地及在建工程抵押融资的， 抵押品应符合有关法律规范。建设企业与 银行在融资采用划拨土地抵押的银行在融资采用划拨土地抵押的，，应参照应参照 有关法律要求制订合同或协议。2007年实 施的施的 《《物权法物权法》》中对用土地作抵押有相关中对用土地作抵押有相关 规定，没有禁止划拨土地设置抵押方式。  采用第三者保证担保融资的，保证人应符 合有关法律要求。政府主导型保障房项目 ，，如果采用担保方式的如果采用担保方式的，，对保证人的要求对保证人的要求 应符合我国《担保法》的规定。如《担保 法法》》中规定中规定，学校学校、幼儿园幼儿园、医院等以公医院等以公 益为目的的事业单位、社会团体不得作为 保证人保证人。  如果采取用销售回款账户质押的融资方式 ，应确认销售账款的有效性。我国《物权 法法》》规定规定，，债务人或者第债务人或者第三人有权处分的人有权处分的 应收账款可以出质。中国人民银行2007年 实施的实施的 《《应收账款质押登记办法应收账款质押登记办法》》对应收对应收 账款的质押也作了规定。因此，采用应收 账款质押应符合有关法律要求账款质押应符合有关法律要求。  低收入居民申请住房贷款的，居民与贷 款银行签订相关协议应符合法律规范。如 《《住房公积金管理条例住房公积金管理条例》》和和 《《个人住房贷个人住房贷 款管理办法》等，以防范相关法律风险。 三三、地方政府地方政府住住 建局与居民签订建局与居民签订 购房协议购房协议。  地方政府住建局根据建成的保障性住房项目销售及安置办法，与 符合认购条件的居民签订认购协议符合认购条件的居民签订认购协议，，负责向符合认购的居民提供住房负责向符合认购的居民提供住房 ；签订认购协议的居民，负责支付相关认购资金。住建局向建设企业 支付保障房项目回购款(居民认购款不足以支付回购款部分，由地方 财政局补贴财政局补贴))，建设企业向银行归还贷款本金建设企业向银行归还贷款本金。 