第十章_房地产融资.pdf

周小平北京师范大学 主要内容 10.1 房地产项目融资概述 10.1 房地产项目融资概述 10.2 房地产项目融资的主要方式 10.2 房地产项目融资的主要方式 10.3 REITs与抵押贷款证券化 10.3 REITs与抵押贷款证券化 周小平北京师范大学 §10.1 房地产项目融资概述 10.1 房地产项目融资概述 10.1.1 金融市场 （1 ）金融与金融市场的概念 金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称， 广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通 有关的经济活动，甚至包括金银的买卖; 狭义的金融专指信用货币的融通。 金融市场是指资金供需双方通过信用工具进行交易而融通资金的 市场，换言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价 证券交易活动的市场。金融市场又称为资金市场，包括货币市场和 资本市场。 周小平北京师范大学 （2 ）金融市场的主要功能 金融市场在市场经济中所担负的主要功能包括： ①融资功能 ②资金调节功能 ③投资功能 ④分散风险功能 ⑤信息功能。 周小平北京师范大学 10.1.2 房地产金融市场 （1 ）房地产金融与房地产金融市场的概念 房地产金融是指围绕房地产业而进行的筹资、融资、结算等 金融活动，是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各 种信用活动的总称。 房地产金融市场就是从事房地产业经济活动的货币资金的供 需双方，通过金融工具的交易实现资金融通的市场。 （2 ）房地产金融市场构成要素 房地产金融市场由资金需求者 （筹资者）、资金供应者 （投 资者）、信用中介 （金融机构）、金融工具 （筹资凭证）和交 易场所五个要素构成。 周小平北京师范大学 （3 ）房地产金融机构 房地产金融机构作为房地产金融的信用中介是指为开办房地产金 融业务而建立的各种银行和非银行金融机构。 ①银行  在传统上，银行房地产金融机构多指从事房地产金融活动的商业 银行，比如在国内主要有建设银行、工商银行、农业银行、中国银 行、交通银行、光大银行等。  在现代的房地产金融市场，银行房地产金融机构还包括从事房地 产金融活动的投资银行，比如进入中国市场的花期集团亚洲区房地 产投资银行、摩根士丹利等。 ②非银行房地产金融机构 非银行房地产金融机构主要包括信托投资公司、保险公司、住宅 合作基金会、土地金融公司、公积金中心、金融租赁公司等。 周小平北京师范大学 10.1.3 房地产项目融资 （1 ）房地产项目融资的定义 房地产项目融资是指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目 或投资经营项目活动能够顺利进行，而进行的资金融通活动。  房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产 投资融通资金。 周小平北京师范大学 （2 ）房地产项目融资的方式 融资方式是指资金筹措的实施 方法，主要包括债务融资、权益 融资和金融租赁三种方式，其结 构如右图所示： ①债务融资 债务融资就是通过举债的方式融 资，具体是指通过债券发行筹集资 金。 • 债券 • 商业贷款 房地产项目融资方式结构图 周小平北京师范大学 ②权益融资  在传统意义上，权益融资主要是指筹资人通过发行新股（包含配 股）和保留盈余的方式融资；现代的权益融资还包括非公开转让股权， 也就是筹资人不通过公开市场发行股票，而是直接向投资人出售股权， 包括与目标投资人