合富辉煌2008年4月东莞楼市监测报告.pdf

第一部分：宏观信息综述 本月透视 ■建行首套房认定标准出台 市场影响有限 中国建设银行东莞分行 4 月 1 日正式公开了一份个人住房贷款“个人须知” （以下简称“个人须知”），其中特别强调了首套房认定标准，称如果借款人家 庭曾经利用贷款购房，但能证明其利用贷款所购房产已出售的，再购买房产仍算 首套房。 贷款买房后卖掉再买房仍算首套房，成为这个“首套房的认定标准”最为引 人关注的地方。这意味着，已结清第一套住房贷款并将该套房售出，贷款人再次 申请购房贷款时，可享受首套住房贷款优惠，例如：再购房贷款首付也将从 40% 降低到 20%或 30%. 对于人均住房面积低于当地平均水平，可比照首套自住住房贷款政策执行， 建行东莞分行对于东莞人均住房面积的标准界定为 57.38 平方米平方米（建筑面 积）。 操作困难未成实际利好 根据日前公布的《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，对东莞市 人均住房建筑面积作了明确界定，即为 57.38 平方米。东莞三口之家户均住宅面 积接近 180平方米，而 120 平方米~180 平方米，目前是东莞主流产品的面积。 表面上看，这个标准定下来，将对东莞楼市销售产生很大的积极促进作用， 可以释放很大需求。但实际上由于执行困难，这个政策并不能对东莞楼市的回暖 产生积极影响。银行方面同时表示，如果首套贷款房的人均住房面积低于上述标 准，借款人贷款购买第二套房时，需要向银行提供当地房地产管理部门依据房屋 登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，就可比照首套自住房享受优惠利 率和首付。 但目前情况是房地产管理部门由于信息系统不健全等原因，往往拒绝出示家 庭住房总面积查询结果，并且对于跨地区购房客户，当地房地产管理部门更不能 查询到其住房情况。目前对于例如外地客户购房、第三第四套房如何操作等问题， 大多数银行甚至没有出台执行细则，所以政策推行缓慢，执行十分困难，客户申 请稀少。 “须知”未能在金融层面支持楼市回暖 而已全部办完出售并结清第一套住房贷款手续，再贷款购买的第二套房的借 款人，现在银行业务中占比很小。“一般人都是先找好‘下家’，然后才出售第 一套房子，不然房子卖出去了，自己住哪里？”银行人士如是说。并且银行的这 种做法算不上政策的松动，因为早在去年第二套房的政策公布以来，东莞一些规 模较小的银行针对有正常换房需求的人，就已经开始“区别对待”了。 数据显示，2 月份东莞个人房贷增量为 70.89 亿元，较 1 月份的增量 680 多 亿元下降了 90%，同比 2007 年2 月份300 多亿元的增量也下降很多。而个贷仍是 各家银行的重点经营区域，同时个贷也是风险较小的资产，在信贷紧缩情况下， 各家银行对个贷仍会非常重视，但由于操作上不具备可行性，建行的“个人须知” 并不能在金融支持的层面促使楼市回暖。 相关连接： “第二套房贷标准”各行不一 从建设银行东莞分行获悉，对于已结清第一套住房贷款并将该套房售出，再 次申请购房贷款时则可享受首套住房贷款优惠。 而工行对于首套房认定则另有标准，“第二套房的认定以家庭为单位，除借 款人家庭人均住房面积低于当地平均水平外，再次申请贷款时，均应按第二套房 贷政策执行。不过此人均住房面积还须报人民银行东莞中心支行审批，同意才按 此标准。”工行有关人士表示，“对于‘已结清第一套住房贷款并将该套房售出， 贷款人再次申请购房贷款，仍算第二套。” 交通银行相关士表示：“现在没有收到任何通知，还是严格按照央行的要求 执行第二套房贷政策。如果真有松动就是全国都有变化，不会这家银行执行这个 标准，那家银行执行那个标准。”该人士还表示，如果变动了，交行将及时制定 应对措施，以保持产品的竞争力。 中行一负责人则表示，现在存在较大争议，不过目前仍按照监管部门的“通 知”执行。同时也不排除根据市场变化作出调整。 ■房价急挫 断供风险开始显现 由于楼价不断下调和房地产需求的萎缩，以及银行利率不断上调，使购房者 面临巨大的资金压力，风临美丽湾、晶城、金升公寓等楼盘退房纠纷不断。这种 情况如果继续恶化，部分购房客户有可能采取断供的极端措施，这将导致银行坏 账增加，并对包括开发商、银行和消费者在内的市场生态体系造成严重伤害。 断供原因 对自住型客户而言，当需要继续支付的供款总额，高于购置同等质素新房的 总价时，客户会往往会考虑是否断供。由于客户采取银行按揭方