论购物中心规划、招商和经营.pdf

论购物中心 论购物中心 论购物中心 规划、招商和经营 规划、招商和经营 规划、招商和经营 LOGO 购物中心的三种属性 一、购物中心具有商业属性 这一点是非常显而易见的，因为购物中 心是以售业态为主，与餐饮、娱乐、休 闲、服务等多业态组合在一起的产品。 商业属性是购物中心的外在表现形式。 购物中心的三种属性 二、购物中心具有地产属性 购物中心从土地竞拍、规划设计、开发 报建到建造施工管理等都是属于地产的 范畴。因此，购物中心本质上具有地产 属性。地产属性是购物中心的载体。 购物中心的三种属性 三、购物中心具有金融属性 购物中心是一种金融产品。购物中心的 开发过程是从“融资”到“开发经营”到“再 融资”的过程。开发商不仅可以源源不断 地从购物中心的经营过程中获取现金 流，还可以通过物业的持有和经营带来 增值而获得更高的资本回报。金融属性 才是购物中心的核心。 购物中心发展过程中的困难 一、购物中心的开发需要依靠规模经济效应， 而土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅 上升，增加了开发商资金的压力和投资的风 险。 购物中心发展过程中的困难 二、国内购物中心开发商的融资渠道比较单一， 没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发 商很难持续发展。 购物中心发展过程中的困难 三、购物中心开发商因规划、定位、业态组 合、招商、经营方面的理论、经验和能力不 足，增加了购物中心的经营风险。有些甚至无 法维持正常的经营，导致彻底失败。 购物中心发展过程中的困难 四、由于商户的资源以及商户的连锁发展能力 有限，使得购物中心的招商困难，并且容易造 成千店一面，而缺乏竞争优势。 第一部分 购物中心的规划 一、购物中心规划的主导者 • 购物中心规划的主导者到底应该是谁？ • 是规划设计院还是经营管理团队？ • 我认为购物中心规划的主导者应该是购物中心的经营 管理团队 • 规划设计院是负责通过设计技术手段将这些需求体现 在建筑设计之中。 第一部分 购物中心的规划 小结 购物中心的开发商应该先建立经营管理团 队，再委托规划设计院进行规划设计；而 不是本末倒置的先委托规划设计院设计， 再建立经营管理团队。 购物中心规划的几点认识 • 购物中心是由零售、餐饮、娱乐、休闲、服务、 健身等多种业态，以主力店、次主力店、小商铺 等不同形式组合在一起的集合体。 • 不同的业态在建筑体量和建筑空间上有不同的需 求。 购物中心规划的整体性 • 购物中心无论是在建筑结构上还是在形象上都应该是一个整 体，而不应该是简单的多元组合体。 • 购物中心的作用，就是要将多种业态、多种功能有机的组合 在一起，产生关联性的互动作用，使得每种业态和功能的效 应都扩展到最大，从而产生一加一大于二的综合性效应。这 种效应是任何一种单一业态所无法比拟的。 • 只有保持购物中心的整体性，才能真正发挥出购物中心的集 聚效应，从而获得最大的经济收益和投资回报。 案例一 深圳万象城 • 深圳万象城，其中的主力店就有芮欧百货、顺电、华润超市精 品店、华纳影城、运动100和真冰溜冰场六家主力店。 • 华润超市在地下一层，芮欧百货是一至三层，华纳影城和运 动100在三层，顺电和溜冰场在四层。 • 这些主力店都没有独立的对外出入口，而且都是和步行街小商 铺直接连接，和步行街小商铺的结合非常紧密