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物业经营制胜之道 深圳物业管理进修学院 赵向标 授课人简介 赵向标 深圳物业管理进修学院 教 授 国家注册物业管理师 首批师资库成员 深圳物业管理研究所 研究员 本次讲座主要内容 一、物业经营的实践和认识 误区 二、明确物业经营的定位 三、拓展项目经营收益新途 径 •一、物业经营的 实践和认识误区 物业经营不同层面: 1企业层面的经营 2项目层面的经营 从财务视角 看物业管理的 收入分类 企业层面的经营之一 发育专业化服务经营项目 万厦四大专业服务中心 中航电梯\保安\停车场公司 企业层面的经营之二 在上下游链条捕捉经营机会 龙城和长城物业介入地产开发; 万厦居业门窗分公司 中航装饰装修公司; 财富物业空汽质量检测公司; 企业层面的经营之三 跨行业多角化经营 上海陆家嘴餐饮经营 深圳开元国际污水处理 物业项目分析的不同着眼点 对业主的物业服务视角; 物业服务合同视角; 项目本身的经济运行视角. 背景:行业平均利润率明显下降，企业 生存状况不容乐观。 由于物价指数上涨，劳动力成本 提高以及服务价格缺乏弹性等因 素，加之《物权法》实施后，原来 依靠小区共有部位开展多种经营所 得弥补管理费不足的收入明显减 少，使得近年来行业平均利润率出 现下降趋势。 案例:物业管理第一村的困惑 深圳东湖丽苑管理处经营分析 案 例: 深圳某物业公司项目管理责任 制中的经营问题分析 物业经营的认识误区 1．附庸地产,忽略经营! 收入零头,看不起.经营开 发,分散精力,不利于物业销售, 和后期维护! ２、意识弱化,漠视经营, 微利保本,没有多少经营可谈!人为设置不 可逾越的门槛!只习惯于依靠物业服务费 收入支撑企业的运行.丧失经营主动性,弱 化经营意识! ３/过度谨慎,回避经营! 受业主认识诱导,不敢大谈经营问题!业主 认为企业一定赚钱,必然想方设法剥夺自己利 益,增加自己的负担,或会扰乱自己的正常的工 作与生活.你们只要在合同范围内做好管理与 服务的本职工作就可以了,没有必要在去做经 营。 4/率意而为,缺乏规则! 不重视,没有对应的规则体系,采取随意性 极强的自由主义,经验主义做法,为企业埋 下了短期行为的祸根! 5/舍本逐末,过度关注! 管理服务无利可图,常规工 作重视不够,过度关注多种经营! 甚至把经营看作第一位的目标. 案例：厦门原行业人士韩 仁明自爆“ 内幕” • 二、明确物业 经营的定位 • －－物业经营是物业管 理的题中应有之意 （一）《物管条例》 对物业管理内容的 一般分析 1 合同约定、按标准收费的 常规服务。（36条） 第三十六条 物业服务 企业应当按照物业服务合 同的约定，提供相应的服 务。 2 特别委托经营性服务。 （44条） 第四十四条 物业服务企业 可以根据业主的委托提供物 业服务合同约定以外的服务 项目，服务报酬由双方约定。 3.非常规特种经营 （５５条） 特 征： 1、明显利用业主资源！ 2、带有超范围违规经营色彩！ 3、独占经营收益可能伤害业主 利益！ 《物业管理条例》的相关规定 第五十五条 利用物业共用部 位、共用设施设备进行经营的， 应当在征得相关业主、业主大会、 物业管理企业的同意后，按照规