房地产开发企业开发程序与财务风险.pdf

房地产开发企业 开发程序 与 财务风险 主讲人 某某某 一、房地产开发企业 的资质等级 从事 近3 连续几 上一 专业管理人员人数 注 房地 年房 年建筑 年房 资 册 产开 屋建 工程质 屋建 其中： 质 资 发经 筑面 量合格 筑施 中级 持有资 率达到 等 本 营时 积累 工面 以上 格证书 级 间 计竣 积 合 职称 专职会 工 100% 计 计人员 万元 年 万㎡ 万㎡ 一级 ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4 二级 ≥2000 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3 三级 ≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2 四级 ≥100 ≥1 已竣 ≥5 ≥2 工的 建筑 工程 房地产开发企业资本金 • 房地产开发项目应建立本金制 度。资本金占项目总投资的比 例不得低于20% 。 二、房地产开发程序 分为四个阶段 • 第一阶段 投资机会选择与决策分析。 • 第二阶段 前期工作。 • 第三阶段 建设阶段。 • 第四阶段 租售阶段。 第一阶段 投资机会选择与决策分析 本阶段包括：投资机会寻找、投资机会筛选 和可行性研究三个步骤。 项目立项的可行性研究报告经发改委批准后 方可进行下一阶段工作。 该阶段风险主要是立项不被批准或投资估算 不准确。 投资估算 投资估算范围包括： 土地费用、前期工程费、房屋开 发费、管理费、财务费、销售费、其 他费用及开发期税费。 房屋开发费 包括： • 建筑安装工程费 • 公共配套设施建设费 • 基础设施建设费 可行性研究分为4个阶段 • 投资机会研究 该阶段投资估算的精确度 为±30% • 初步可行性研究 该阶段投资估算的精确度 为±20% • 详细可行性研究 该阶段投资估算的精确度 为±10% • 项目的评估和决策 第二阶段 前期工作 本阶段包括： • 获取土地使用权 • 规划设计与方案报批 • 签署有关合作协议三个步骤 工程开工前要取得《建筑工程施工许可证》 该阶段的风险主要是土地手续不全或原规划 设计方案不被批准或工程不按期开工。 前期工作 1、获取土地使用证前要取得《选址规划意见 通知书》和《建设用地规划许可证》。 2、规划设计方案报批后取得《建设工程规划 许可证》和建委批准的《建筑工程施工许 可证》。 3、签署的有关合作协议主要是指经过招标后 分别签订：勘察设计合同、监理合同、工 程规划设计合同、工程施工合同、采购合 同等。 工程不