百胜家想时代策划竞标方案.pdf

百胜家想时代策划竞标方案 目 录 l 项目分析 ………………………………………… 1 l 区域市场分析及小户型 ………………………………………… 5 l 项目定位 ………………………………………… 14 l 项目营销建议 ………………………………………… 21 l 项目销售周期划分及入市策略 ………………………………………… 25 l 项目推广策略 ………………………………………… 26 项目分析 案名建议： 原案名 百胜 . 家想时代 建议更改 百胜 . DIY . 嘉享时代 产品分析 1、建筑为十八层高层建筑，两梯十四户, 户型建筑面积从42-80平方米左右,为典型 的纯小户型公寓产品； 2、区域内标志型建筑，线条俊郎雄伟，富有现代感生命气息； 3、人性化的房型设计，室内空间设计不仅方正实用，动静分离，公共空间和私密空 间分区，而且精巧设计提升房间实用价值，可上升到居住观念的更新换代； 4、大部分户型均配备双阳台设计，别具匠心，可定位为花园视角； 5、两栋塔楼无间距，依靠前后各6*10米的两个天井通风采光， 6、高层建筑总存在绿化率不足的问题，本案也一样存在此方面不可避免的问题。 1 表：户型套数、面积配比 户型配比 一房48.36、38.61 42.31 m2 两房60．16、67．77 64．75、72．95 m2 三 房80．29 m2 共计 户数（面积） 280(424.4) 448（1071.7） 56(160.5) 784(1652.64) 占总套数比例 35.7% 57．1% 7.2% 100% 占总面积比例 25.7 64.8% 9.5% 100% 综上表可知: l 60-70平方米的两房小户型套数占了总户数的57％，总销售面积占64.8％左右，所 以确定我们的主力户型是60-70平米左右的两房。 l 本案户型体现了“适合的才是最好的”——精巧实用，避免了大而无当，三房两厅 80平米左右，两房70平米以内,非常适合商务人士或高级经理人的居所。 l 本案得房率较低，房间实用率在 69..25％左右，而近来小户型项目实用率大多在 75％左右。 l 本案有两种户型(E\H)为暗房，这将大大影响项目品质。 由上可知: 本项目在产品上的缺陷集中在E、H两种户型； E型劣势： 1、除卧室天井采光，无采光通风房间，暗房多， 2、布局上有所不合理，厨房排油烟、干湿分区等有明显问题; H型劣势： 1、通风采光均有明显不利之处， 2、阳台受自家厨房和邻居厨房的油烟污染； 表:E\H两种户型套数及面积分析 总套数 总面积 E 型 112 271.1 H 型 112 169.24 合计 224 440.3 2 占项目总比 (%) 28.6% 26.6% 故而本案必须考虑到如何解决占销售面积26%的户型成为滞销单位的策略，建议见营 销建议。 住宅市场分析及小户型分析 一、住宅市场概况 武汉楼市在经历了前几年的“住宅郊区化”浪潮之后，从 2003 年起，房地产开发的 重心逐渐向城区转移。2003年以前，位于武汉市郊的“三区五片”的住宅开发量和销 售量占据了全市总量的60％以上，但是进入2003年，更多的是市中心的楼盘开始唱 主角。 1、 旧城改造力度加大推动城区项目开发 2003 年旧城改造 29 片，8276 亩，同比增长 292.7%；拆迁 260 万平方米，同比增长 34.72%；拆迁户数为24433户，同比增加11413户，拆迁购买存量房占六成。 由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，市区中高档商品房项目 层出不穷，加之原有的项目，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%，由 此带动了城市中心楼盘的畅销，也带动了全市商品房价格的上涨。 既“福星城市花园”这样的市区大盘出现之后，预计今明两年将涌现更多建筑面积超 过10万方的市区大盘。