中原地产：“国六条”细则解读及发展商应对策略.pdf

“国六条”细则解读 及 发 展 商 应 对 策 略 为您，我做到！ 2006年6月品控中心出品 国六条”细则解读 观点一 中原认为： 这次出台的国六条的细则很“猛”，短期内将使得购房者持币待购静观 其变，市场的成交量尤其是房地产三级市场将受一定影响 。然而市场最 终走向如何，现在还不能妄下定论，因为市场运行结果往往不在政策的 制定和出台，而主要看政策的贯彻和执行力度，贯彻得力，效果明显， 投资客退出楼市，楼市运行趋于平稳，贯彻不力 ，市场仍将处于越调控 越疯涨的混沌状态 。 观点二 对比中央今年出台的“国六条”及其细则，其与去年中央出台的政 策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别在于，去年中央的调控 仅是从方向上给出指导，除了明确一个“营业税”的问题后，其余均由 地方政府去做调整及细化。 而今年，中央不但从“方向”给出了指引，还在细则做出了明确的 规定，并未给地方留有丝毫的回旋余地 。一直以来，出于地方保护主 义，地方政府和中央政府对楼市宏观调控一直处于“博弈”过程，这次 能否例外，取决于地方政府对地方利益的权衡及中央政府对宏观调控的 真实态度了 。 观点三 中国经济在2006年一季度的高速发展所带来的问题，再度引起政府 的警惕。据数据显示头两月的固定资产投资增幅则为26.6%，比去年同期 还要高上2%。而央行公布的《货币政策报告》还反映：M2同比增长 18.8%，M1同比仅增长12.7%，两者增幅之差的“喇叭口”为6.1个百分 点，这表明一季度广义货币供应量过多，主要在于商业银行贷款增长过 快，远远高于央行年初制定的16％的M2目标。 稳定房价已成为各级政府不可推卸的责任，地方政府既不能无所作 为，更不能为了局部或眼前利益实施逆向调节 ，所以，地方政府极有可能 在自身利益上作出让步，以平抑高企的房价 。 观点四 从细则来看，存量别墅类物业和高端住宅将会更显稀缺，政策天平明显 倾向于高端物业，然而值得注意的是，此次实施细则中央仍留有余地， 如按揭首付新政策稍嫌温和，同时也未对购买多套住宅和购买非普通住 宅设限等。 由此可见，此次调控并非终极调控，对于调控不到位的部分 及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除有进 一步行动的可能。 细则点评 （一）制定和实施住房建设规划。 要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城 市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别 是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十 一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社 会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备 案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门 要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。 【点评】 据国土部门透露，深圳的 ‘五年住宅规划’将计划在6月15日之前出 台 ，其对深圳未来五年房地产业的发展极具指导意义，其将直接影响到 市场对后市的预期，值得关注。 （二）明确新建住房结构比例。 “十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新 开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积 所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城 市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施 工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 【点评】  这一条对于 “那些近两年通过拍卖，高价从政府手上拿地，且地块所处的地段及 容积率等又不适合做90平