购物中心开发模式跟操作流程资料.pdfVIP

第三篇 购物 中心开发 模式与操作流程 第三篇 第一章　购物中心概述 第一节　购物中心的概述 一、形式上是消费场所 目前在我国有两种权威的购物中心定义；一个定义是采纳国际购物中 心协会的观点：购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商 圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并 且拥有一定规模的停车场；另一个定义是，我国国家质量技术监督局于 ２０００年５月发布的 《零售业态的分析》中，将购物中心定义为 “企业有 计划地开发、拥有、管理运营的各种零售业态、服务设施的集合体”。 国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼，即为大型购物中 心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组 织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购 物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。 二、本质上是商业聚集 当前商业地产界认为，购物中心从本质上来说是一种有规划地实施的 商业聚集形式，由业态不同的商店群和服务功能各异的文化、娱乐、金 融、会展等设施以一种全新方式聚集在一起的商业服务有机整合体。 归纳以上两种权威观点，给购物中心下一个实质性定义为：购物中心 是一种商业房地产形式，是房地产业、零售业及相关服务性行业相结合的 经济整合体。 — ３８５— 第三篇 从两个方面来理解这个定义：一方面，购物中心是房地产业、零售业 以及相关联服务业有机结合在一起，组成因素比较复杂，注重资源的优化 整合；另一方面，购物中心是一个经济整合体，它必须适应市场的需求。 也就是说，购物中心要生存就要在迎合消费者需求多样化、个性化发展的 同时，提高消费者的消费效率和消费价值。 第二节　购物中心分类 一、按照经营规模及商业辐射范围分类 按照经营规模及商业辐射范围，购物中心可以分为近邻型、社区型、 区域型、超区域型、超级型五种。 二、按照开发商背景及经营管理模式 （包括自营比例）分类 按照开发商背景及经营管理模式，购物中心可以分为物业型购物中 心、百货公司型购物中心、连锁摩尔型购物中心三大类。其中，物业型购 物中心又可以分为物业型购物广场、普通摩尔购物中心等。 （一）物业型购物中心 ①物业型购物广场 一般建在市中心黄金地段，实行租赁制，面积一般在 ５万至 １０万平 方米，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以 入驻的业态一般不齐备，即业态业种的复合度不够 （通常定位于高端市 场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的购物 中心。 ②普通摩尔购物中心 建于市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行租赁制，面积一般在１５ 万至３０万平方米，业态业种的复合度高而全，为全业态全业种经营，一 般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进 — ３８６— 第三篇 行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离，以保持购物中心自身的品 牌形象和管理力度。 普通摩尔购物中心在香港、新加坡等地发展较多，具代表性的有香港 的时代广场、太古广场：新加坡的义安城 （ＮｇｅｅＡｎｎＣｌｔｙ）、莱佛士城 （ＲｅｆｆｌｅｓＣｌｔｙ）、威士马广场 （ＷｌｓｍａＡｔｒ１ａ）；、菲律宾的马尼拉广场 （Ｇｌｏ ｒｌｅｔｔａＰｌａｚａ）和香格里拉广场 （ＳｈａｎｇｒｉｌａＰａｚａ）；马来西亚吉隆坡刘蝶购 物中心 （ＬｏｗＹａｔＰｌａｚａ）、燕美购物中心 （Ｉｍｂ１Ｐｌａｚａ）、乐